Mevcut Hali ile GYF’ler Yeterli Yatırımcı Çekebilirler Mi?

Hafta sonu bir dost sohbetinde – mesleki deformasyon olsa gerek- laf döndü dolaştı “çok hızla büyüyen ve yakın bir zaman önce ülkemizdeki konut sorununun çözümüne katkı sağlaması için “geliştirme” imkanı da tanının Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) acaba bu hali ile yeterli seviyede yatırımcı çekebilir mi?” sorusuna geldi.

GYF'ler 2012 yılından beri hayatımızda ve GYODER Gösterge'nin en son sayısında yer alan rakamlara göre 2024 yılsonu itibariyle sayısı 201'e büyüklüğü de 148,21 Milyar TL'ye yükselmiş*. Bu rakam, yaklaşık 30 yıldır faaliyet gösteren ve GYF ile portföy anlamında oldukça benzeşen GYO piyasası ile kıyaslanınca tercihin çok hızla GYF tarafına yönlendiğinin açık bir göstergesi.

Bu teveccühten kaynaklansa gerek, yakın zaman önce de GYO ile GYF arasında portföy ve faaliyetler açısından en önemli fark olan “gayrimenkul geliştirme” konusu “konut” özelinde, bir nebze de olsa dünyanın ve ülkenin bu sorununa da merhem olabilir diye düşünülmüş olmasından kaynaklandığı muhtemel bir sebeple Proje GYF (P-GYF) modeli ile ortadan kaldırıldı. Beklenen, P-GYF yoluyla GYF'lerin konut projeleri geliştirmeleri ve üretime katkı sağlamaları. Mevzuatın çıkmasından bu yana kuruluş izni alan P-GYF sayısı da hızla arttı ve bu yazı tarihi itibariyle 30 adedin üzerine çıktı bile…

Nedir GYF'leri Çekici Kılan?

Yukarıda söylediği gibi 30 küsür yıldır mevzutımızda ve hayatımızda olan, son dönemde Borsa İstanbul'daki sayısı 48'e çıksa da bunca yıla rağmen halen sayısı sınırlı olan GYO'lardan en önemli farkı “halka açık” olmaması, GYF'lerin sadece “nitelikli yatırımcıya” yönelik bir enstrüman olmasıdır. Bu fark bir taraftan halka açılma ve buna bağlı olarak “küçük yatırımcının korunması” noktasında SPK tarafından kurulan “koruma” kalkanın olmaması sebebiyle maliyetlerde ciddi avantaj sağlarken diğer taraftan da aksiyonlarda çok daha hızlı ve “cesur” adımlar atılabilmesini sağlıyor. Bu adımlar temelde nitelikli yatırımcı ile fon arasında, kuralları SPK tarafından nispeten daha “esnek” bir şekilde çizilen asgari şartları korumak kaydıyla “serbestçe” belirlenebilen bir anlaşma ile sağlanıyor. Tabii bir diğer önemli fark da hukuki form konusunda ortaya çıkıyor: GYO'lar anonim şirket statüsünde hükmü şahsiyet taşırken GYF'ler bir mal topluluğu ve tüzel kişiliği çok sınırlı işlemlerde var.

Teknik özelliklerle olarak ilk akla gelen yukarıdaki hususlar dışında GYF'leri daha avantajlı ve dolayısıyla çekici kılan bir diğer unsur da “vergisel!” Her iki enstrüman da kurumlar vergisi istisnasından yararlanarak, taşınmaz kaynaklı kazançlarının en az %50'sini dağıtmak şartıyla kurumlar vergisi ödemezken, aradaki belki de en önemli fark Türkiye'de yerleşik gerçek kişi yatırımcılar açısından elde edilen kar paylarının vergilendirilmesinde ortaya çıkıyor. 

GYO hissedarı gerçek kişi GYO'dan elde ettiği ve üzerinde herhangi bir stopaj kesintisi taşımayan (çünkü GYO'ların kar dağıtımında uygulayacağı stopajın oranı “sıfır”) kar payının yarısını izleyen yıl (2025 için 2026 yılı mart ayında) menkul sermaye iradı olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan ederek üzerinden %15'le başlayıp %40'la sonlanan vergi tarifemize göre gelir vergisi ödemek zorunda. Bu şekilde 100 TL'lik ve tamamı dağıtılan bir GYO kazancı üzerinden hissedar, cebine giren kar üzerinde toplam 28 TL vergi ödenmiş oluyor.

Buna karşılık GYF katılma belgesi sahibi Türkiye'de yerleşik gerçek kişinin elde edeceği aynı kazanç için herhangi bir beyanname vermesine gerek yok. GYF'lerde vergileme kar dağıtımı sırasında yapılan stopaj (tevkifat) yoluyla gerçekleşiyor ve kar dağıtırken yapılan bu kesinti gerçek kişi için nihai vergilendirme oluyor. Yukarıdaki şekilde GYF tarafından tamamı dağıtılan 100 TL'lik kazancın hissedarın cebine giden tutarı üzerinden devletin aldığı vergi ise 23,5 TL**. İki enstrüman arasındaki bu nispeten düşük ve biri peşin diğeri izleyen yıl ödeneceği için belki de birbirine denk gelebilecek vergi yükleri, GYF katılma belgesinin iki yıldan uzun süre elde tutulması durumunda ciddi şekilde açılıyor. İki yıl elde tutulduktan sonra stopaj oranı sıfırlanıyor ve GYF vergi yükü otomatik olarak %10'a düşüyor.

Çekici Olmak Yatırım Almaya Yetiyor Mu?  

İşte asıl mesele burada, yani yatırımcıları çekme noktasında tartışılmaya başlanıyor. Bu avantajlarına rağmen GYF'ler yatırımcılar için tam istenilen seviyede çekici mi? 

Halka açık şirkete oranla yapısı daha esnek olsa ve halka açılma gibi önemli bir maliyet taşımasa da GYF'lerin arzulanan derinliğe ulaşması, piyasaya hakim olması için yapılması gereken hala pek çok şey var gibi. Ben uzmanlığım açısından aklıma gelen ilk üç “vergisel” dezavantajı aşağıda yazmaya çalışayım.  GYF uzmanı diğer dostlar da hem vergisel hem de diğer konulardaki katkılarını sunarlarsa elimizde güzel bir kaynak oluşur üzerinde çalışmak için…

1)    Gayrimenkul devrinde Tapu harcı- Alıcı ve satıcı için %2'den toplam %4'lük bu tutar önemli bir yük. GYO'da ayni sermaye koyularak bu yük sıfırlanabiliyor. GYF'de de ayni sermaye koymak mümkün ancak tapu harcındaki istisna yasada belirtilen “şirketlere” ayni sermaye koyulması şeklinde yer aldığından ayni de olsa GYF'ye aktarma sırasında tapu harcından kaçılamıyor. Önemli projelerde bu tutar çok önemli bir maliyet oluşturuyor.

2)    Gayrimenkul devir işleminin kurumlar vergisi yükü- Gayrimenkul bir gerecek kişide değil de bir şirket aktifinde kayıtlı ise bu gayrimenkulün GYF'ye aktarılması vergisel açıdan sadece satış şeklinde olabiliyor. (ayni sermaye koyulması işlemi de vergisel anlamda satışla aynı sonucu doğuruyor). Bir şirketten gayrimenkulün satış yoluyla çıkarılması demek son düzenlemeler sonrasında ciddi bir KDV ve Kurumlar Vergisi yükü taşıması demek. (15.7.2023 tarihi itibariyle aktifinde gayrimenkul bulunduran ve gayrimenkul ticareti ve kiralaması ise uğraşmayan şirketler için belli şartların sağlanması halinde %25'lik kurumlar vergisi istisnası ve KDV istisnası hala mevcut tabii) Halbuki bu şirket tamamen vergisiz olarak bir GYO'ya dönüşebiliyor. 

3)    GYF katılma belgesine sahip şirketlerde değerleme gelirinin vergilendirilmesi- Önemli bir konu da burada ortaya çıkıyor. GYF'ler vergisel yönden “avantajlı” diyoruz ama bu avantaj katılma belgesinin gerçek kişi tarafından elde tutulması sırasında söz konusu olabiliyor. GYF'nin yatırımcısı, katılma belgesi sahibi eğer bir kurum ise bu durumda elde tutulan katılma belgesinin dönemsel getirisi bu kurum nezdinde vergiye tabi tutuluyor. Halbuki aynı şirket GYF yerine yatırımını GYO'da yapsa idi, bu hisse senedini satana kadar borsada oluşan değer artışlarından herhangi bir kurumlar vergisi ödemeyecekti. Vergi Usul Kanunu'nun değerleme hükümleri içinde yer alan bu konunun GYF'ler lehine mutlaka değiştirilmesi gerektiğine inanıyorum bu enstrümanın daha fazla yaygınlaşması için.

Neden Çekici Olmalı?

“Aman Ersun, ayının kırk türküsü varmış kırkı da ahlat üstüne. Sen de taktın bu enstrümana, GYF de GYF…!” dediğinizi duyar gibiyim. Haklısınız. Ama söylemeye devam edeceğim. Gayrimenkul konusunun “tapu” dan ayrılıp sermaye piyasası enstrümanları ile şeffaflaşmasının vergi gelirlerinin artması, servetin yaygınlaşması ve gayrimenkulün erişilebilir olması açısından çok önemli olduğunu düşünüyorum. 

GYO'lara gayrimenkulün borsadaki çehresi dersek GYF'lere  -özellikle de P-GYF'lere- de pekala “modern kooperatif” diyebiliriz. Halkımızın çok alışık olduğu, çokça kullandığı, başarılı örnekleri başarısızlarından çok daha fazla olan ve bir dönemin neredeyse tek gayrimenkul sahibi olma yolu olan kooperatiflerin fonksiyonunu şimdi SPK'nın bu GYF düzenlemesi ile çok daha şeffaf, güvenilir ve daha büyük boyutlu gerçekleştirmek mümkün.

Son dönemde gayrimenkule yönelik vergi istisnalarının neredeyse tamamının kaldırıldığını, GYO ve GYF'lerin kurumlar vergisi istisnasının bile kar dağıtımına bağlı, şartlı bir istisna hale getirildiğini, buna ek olarak %10'luk asgari verginin her durumda  bu enstrümanlara da uygulandığını düşünürsek buna rağmen yukarıda saydığım vergi avantajlarının talep edilmesini “naif” bulabilirsiniz. Ancak yaklaşık 40 yıllık bir vergici ve 25-30 yıllık gayrimenkul sektörü izleyicisi olarak doğru tanımlanmış ve yönetilmiş vergi istisnalarının ekonomiye katkısının büyük olacağı konusunda tartışılmaz bir kanaate sahibim. Ülkemizde öteden beri çok önemli bir servet biriktirme aracı olan gayrimenkulün bu şekilde sermaye piyasası enstrümanları ile menkulleştirilmesinin yaratacağı ekonominin büyüklüğü hesaplandığında tanınması talep edilen vergi avantajları ile kaybedileceği düşünülen verginin bir önemi kalmayacaktır bile. 

*https://publuu.com/flip-book/538401/1755272 

**https://portal.gyoder.org.tr/_lib/file/doc/Yeni%20Sistemde%20GYO-V3.pdf