Kampanya

Bu yazımda yine kritik öneme sahip bir kelime ve onun gayrimenkul sektöründeki algılanma biçiminden bir giriş yapacağım; “KAMPANYA”. Kampanya kelimesinin çeşitli sözlük anlamlarına baktığımızda şöyle bir ortalama tanımda buluşabiliyoruz: Siyasi, sosyal, ekonomik veya ticari konularda belirli süre içinde gerçekleşen hızlı ve yoğun faaliyet ya da faaliyet dönemi.   

Geçtiğimiz günlerde sektörümüzü yakından ilgilendiren ve hatırı sayılır bir heyecan fırtınası estiren bir konut kampanyasının duyurusu yapıldı. 05 Ekim 2025 tarihli gazete ve haber ajanslarında“TOKİ'den İstanbul'a kiralık konut kampanyası!”,“TOKİ'nin kiralık konut kampanyasında konutlar kurayla kiraya verilecek”gibi manşetler gördük. Sektör katılımcıları olarak bizler bu kiralık konut kampanyasının ayrıntılılarını duymayı beklerken, daha 10 gün geçmeden, TOKİ yeni bir kampanya duyurusu daha yaptı; “Yeni Yuvam Kampanyası”. 15 Ekim 2025 tarihli basın haberlerine göre TOKİ, seçili konut grupları için yarısı peşin, kalanı 60 ay faizsiz ödeme koşullarıyla Yeni Yuvam Kampanyasını başlatmış oldu. 

TOKİ'nin ve Emlak Konut'un bu türden konut kampanya duyuruları yeni değil aslında, birkaç yıldır yoğun bir şekilde buna benzer tanıtımlarla karşılaşıyoruz. İlk evim kampanyası, yarısı bizden kampanyası, orta gelirliye konut kampanyası, kazançlı yatırım kampanyası ve daha pek çok kampanya… İtiraf etmeliyim, bazen bu konut kampanyalarının medyadaki tanıtım heyecanını, büyük ucuzluk marketlerinin“Bu hafta sonu Aldın Aldın!”sloganlı reklamlarına benzetiyorum.  

Girişte yapmış olduğumuz tanıma konuyu bağlarsak, kampanya kısa zamana sığdırılmış bir faaliyettir ve burada bahsettiğimiz konut kampanyalarının her biri de özünde gelip geçici bir teklif, yatırımcısı ya da kullanıcısı içinse yakalanması önerilen bir fırsattır. İşte burada terminolojinin, yani kelime seçimlerinin çok büyük önemi vardır. Aslında buradaki amacım, sektörel dil ve edebiyatı tenkit etmek değil; kamu kurumlarının bilinç altında bu konut meselesine nasıl yaklaştığını da basın duyurularındaki kelime seçimlerinden ve ortaya koydukları programlardan okumaya çalışmaktır. 

Konut Politikası mı Konut Kampanyası mı?

Bu aşamada kampanya kelimesini biraz terk edip konut politikası kavramına değinmek isterim. Temmuz ayında DNA'da yayınlanmış olan “Kiracı Garantili Sosyal Konut” başlıklı yazımda bu kavrama biraz atıf yapmıştım. Konut politikası, tanımı itibariyle Kamunun, vatandaşlarının konut gereksinimini karşılamak için geliştireceği stratejilerin belirlenmesi ve faaliyetlerin belli bir programa oturtulmasıdır. Kamu bunu gerçekleştirirken de ekonomik durumları, piyasadaki arz talep dengelerini ve konuta erişim konusundaki güçlükleri düzeltecek birtakım tedbirler alır (Ulusoy 2020). Buna göre, konut politikası uzun erimli ve sürdürülebilir prensiplere dayalı bir konuta erişim programı olarak düşünülebilir. 

Birçok alanda olduğu gibi konut politikası yaklaşımında da çok sıkı bir disipline sahip olan Amerika'nın bu konudaki durumuna kısaca bir bakalım. Amerika, 1929'da başlayan büyük buhranın etkisiyle insanların yoksullaştığı, umutlarının kırıldığı ve konutsuz kalma kaygısıyla morallerinin bozulduğu bir dönemde; vatandaşlarını yeniden çalışmaya teşvik etmek ve belli ekonomik kazanımlara ulaşma motivasyonlarını sağlamak için bir konut programı başlatmaya karar vermiştir. 1938 yılında Fannie Mae'in (Federal National Mortgage Association) kurulmasıyla beraber ulusal mortgage sistemini bir konut politikası olarak belirleyip hayata geçirmiştir. Yaklaşık 30 yıl boyunca kamunun sübvansiyonla sürdürdüğü bu sistem sayesinde, Amerikalı çok geniş kitleler, kira öder gibi ev sahibi olabilme yoluna girebilmişlerdir. Sistem 1968'den sonra kendi imkanlarıyla ayakta kalabilmiş ve 1970'ten sonra Freddie Mac'in (Federal Home Loan Mortgage Corporation) de kurulmasıyla mortgage kağıtlarının türev piyasalarda (secondary markets) işlem görebilme kabiliyetinin sağlanması sayesinde sürdürülebilir bir finansman döngüsüne – ya da döngüsel ekonomiye- de sahip olmuştur (Passmore, W., Sherlund, S. M., & Burgess, G. 2012). Bu sayede, yaklaşık 80 yıllık bir konut rejimi olan mortgage, günümüzde hala Amerikalı hane halklarının kira öder gibi ev sahibi olabilmesine olanak sunmaktadır. Matematiksel bir örnek vermek gerekirse, 400 bin Dolar değerindeki bir eve sahip olmak için %20 peşinat, aylık %0.5 (yıllık %6.0-6.5) faiz oranıyla 2 bin dolar civarında taksitler 30 yıl boyunca ödenerek o evin sahibi olunabilmektedir (DeBat 2025). Bu da gerçek anlamda kira öder gibi, olası kira tutarı karşılığı kadar taksit anlamına gelmektedir- hatta bazı kentlerde kira parası taksitlerden daha da yüksektir. 

Amerika'daki bu model, tam da bir konut politikasından beklendiği gibi, uzun vadeli taahhütlere dayandırılmıştır. Bir fırsat furyası ya da konut kampanyası değil, taşları yerine oturmuş sürdürülebilir bir konut politikası; bir başka deyişle konuta erişim rejimidir. İçinde sürprizler ya da ani manevralar barındırmamaktadır. 30 yıl önce ilk evini almış olan bir aile, 30 yıl sonrası için de ev almak için aynı hareket planını bu esaslara göre yapabilmektedir. 

İngiltere'de, Kanada'da ve daha birçok ülkede, buna benzer uzun vadeli konut politikaları ya da konuta erişim taahhütleri benimsenmiştir. Onların detaylarını burada aktararak konuyu dağıtmak istemiyorum ancak bazı okuyucularımızın şunu mırıldandığını duyar gibiyim“İyi de bizim koşullarımız o ülkelerle aynı mı!“ 

Bunun cevabı da aslında ekonomik durum, yani konjonktürdür. Türkiye belli kısa dönemler dışında genellikle yüksek enflasyon gerçeğiyle yaşayan bir ülke olmuştur. Ancak enflasyonun yıllık tek haneli oranlarda uzun süre sabitlenmesiyle mortgage gibi konut rejimlerini gündeme getirme şansımız olabilmiştir. Ülkemizde 2005-2010 yıllarında, enflasyonun ve faizlerin düşük olduğu o kısa dönemde, mortgage sisteminin gündeme getirildiğini, hatta buna Türkçe karşılık arayışları arasında Tut-sat ya da Tutulu Satış gibi ifadelerden hangilerini seçmek gerektiği tartışmalarını anımsayan bazı okuyucularımız da vardır. Son yıllarda tırmanışa geçen enflasyonun etkisiyle, artık bu tartışmaları da mortgage ifadesini de o yıllardaki gibi yoğun bir şekilde görmüyoruz; unutuldu da diyebiliriz.

Buradan da şu çıkarımı yapabiliriz: Kamunun kararlılığı, mali ve hukuki desteği olmadan ve de enflasyon kalıcı bir biçimde tek haneli oranlara düşmeden uzun erimli konut politikaları ortaya koymak da kolay değildir. Bu sebepten de kullanıcıların taleplerini karşılamak için konut kampanyaları, yani anlık ya da süreli fırsat paketleri halinde konut sunum programları görülmektedir. 

Temennimiz, ülkemizde enflasyonun kalıcı olarak düşmesi, toplumsal refahın hissedilir derecede artması ve ekonomik koşulların beklentilere uygun olarak iyileşmesidir. Bunlar gerçekleştiğinde, konut kampanyalarının yerine sürdürülebilir konut politikalarının konuşulması da mümkün olacaktır. 

Kaynaklar:

DeBat, D. (2025, September 24). Chicago home buyers may see lower mortgage rates by Christmas. Loop North News.https://www.loopnorth.com/news/rates0924.htm

Emlak Konut. (2023). Kazançlı Yatırım Kampanyası Basın Bülteni.https://www.emlakkonut.com.tr/images/Kazançlı-Yatırım-Kampanyası-Basın-Bülteni.pdf

Habertürk. (2024, 10 Kasım). İstanbul “Yarısı Bizden” kampanyası: Hibe ve kredi desteği başvuru şartları. Habertürk.https://www.haberturk.com/istanbul-yarisi-bizden-kampanyasi-hibe-ve-kredi-destegi-basvuru-sartlari-geri-odeme-plani-3830452

Kaya, M. (2007, 6 Mart). Tut-sat olmadı, mortgage için daha iyi isim arıyoruz. Hürriyet.https://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/tut-sat-olmadi-mortgage-icin-daha-iyi-isim-ariyoruz-5989199

Milliyet. (2025, 5 Ekim). TOKİ'den İstanbul'a kiralık konut kampanyası! Kura ile belirlenecek. Milliyet.https://www.milliyet.com.tr/ekonomi/tokiden-istanbula-kiralik-konut-kampanyasi-kura-ile-belirlenecek-7458369

Milliyet. (2025, 15 Ekim). Peşinatsız, faizsiz yeni konut kampanyası duyuruldu. Milliyet.https://www.milliyet.com.tr/ekonomi/pesinatsiz-faizsiz-yeni-konut-kampanyasi-duyuruldu-2-1-ve-1-1-evlerde-odemeler-nasil-olacak-7464140

Passmore, W., Sherlund, S. M., & Burgess, G. (2012). The effect of housing supply elasticity on housing finance programs. Federal Reserve Board.https://www.federalreserve.gov/pubs/feds/2012/201233/

Ulusoy, Y. (2020). Konut politikaları ve konut finansman sistemleri üzerine bir değerlendirme. Dumlupınar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, (66), 129–146.https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/1106344

Yeni Şafak. (2024, 2 Aralık). İlk Evim kampanyasında son durum: Kimler başvurabilir? Yeni Şafak.https://www.yenisafak.com/foto-galeri/ozgun/ilk-evim-kampanyasinda-son-durum-120-oraniyla-konut-kredisi-ile-ev-sahibi-olunacak-kimler-basvuracak-basvuru-tarihi-sartlari-belli-oldu-mu-4602033/14