Geldi Yine O Dönem: 4 Yılda Bir Tartışılan Konu

Her dört yılda bir yaptığımız tartışmanın zamanı geldi yine! Konumuz malum: Emlak Vergisine baz arsa değer takdirleri… Bu yıl önceki dönemlerden farklı olarak takdir değerlerinin ortalama 5-6 kat hatta bazı yerlerde 10-20 kat arttığına dair haberler geliyor ama söylediğim gibi bu tartışmaları her emlak vergisi beyan döneminde yaşıyoruz. Bu konuda değerli uzmanlar pek çok makale yayınladı, görüşlerini iletti. Ben de kendi penceremden konuyu ele almak isterim bu yazımda.

Nedir bu konudaki sıkıntı derseniz bence temel konu, bu “yerel verginin” işleyişi ile ilgili aslında: Biliyorsunuz Emlak Vergisine esas değerler her 4 yılda bir yeniden belirleniyor, bir anlamda güncelleniyor. Değerlerin uygulanacağı bu dört yıllık dönemde de belirlenmiş olan değerler ikinci yıldan itibaren o yıl için açıklanan yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor ve dördüncü yılın sonunda yeniden bir değer takdiri yapılıyor. Yine, kural olarak biliyoruz ki bu değerler takdirin yapıldığı dönemde bir miktar yaklaşsa da genellikle 2. yıldan itibaren gerçek piyasa değerinin altına inmeye başlıyor. Ancak her dört yıllık dönem sonunda güncellenen değerler bir şekilde rayice yaklaşıyor ya da bugünlerde olduğu gibi bazen aşıyor da…

Hatırlayacaksınız bundan çok uzun değil sadece 5-6 yıl önce, 2019 yılında eski kanuna yeni ekleme ile literatürümüze giren “Değerli Konut Vergisi” ile ilgili yine “değer” bazlı tartışmaları yaşıyorduk. Düzenlemenin ilk halinde söz konusu verginin matrahı gerçekleştirilen ekspertiz çalışması ile özel bir şekilde belirlenmişti ve “piyasa değeri” olarak belirlenen bu değerler üzerinden vergiyi ödemek için -özellikle de sadece söz konusu konuta sahip olan ve başkaca geliri olmayanlar için- neredeyse ilgili gayrimenkulü satmak gerekecekti! Neyse ki bu hatadan kısa zamanda dönüldü ve sonuçta söz konusu vergi ile ilgili olarak yapılan düzenleme ile “dağa fare” doğurtuldu. Bugün mükellef sayısı sanırım 1000'in altında ve toplam vergi geliri de 2025 yılının ilk üç aylık döneminde 60.717.000 TL olarak gerçekleşmiş.

Demek ki özellikle Emlak Vergisinde mesele değerin doğru tespiti ile ilgili. Değeri doğru, daha açık ifade ile “adil” bir şekilde tespit edemezsek, pek çok mağdur yaratma, en azından “ihtilaf oluşturma” riskimiz var. 

Emlak Vergisi Değeri Nasıl Tespit Ediliyor?

O zaman Emlak Vergisi değerinin nasıl tespit edildiğine bakalım: Yasamıza göre Emlak Vergisine esas değerler, iki girdinin birleşmesi ile oluşuyor:

1. Yasaya göre her dört yılda bir Haziran ayı sonuna kadar takdir komisyonları aracılığıyla cadde cadde, sokak sokak arsa birim metrekare değerleri tespit ediliyor.

2. Her yıl sonuna (genel beyan dönemlerinde beyan yılından önceki 4 ay içinde) kadar da Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlıkları'nın birlikte hazırladıkları inşaat birim metrekare değeri açıklanıyor.

Bu iki veri birleştirilerek gayrimenkullerin emlak vergisi değerleri (vergi değerleri) tespit ediliyor*.

Yukarıdaki iki bileşenden ilki Haziran ayı içinde ilgili Takdir komisyonlarında belirlenip muhtarlıklarda askıya çıkarıldı. İkincisi ise 9 Ağustos 2025 tarih ve 32981 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan 87 Numaralı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ekinde yayınlandı.

İnşaat birim metrekare değerleri temel olarak bir ekonomik gösterge. Ekonominin o günkü durumuna, arz talep dengesine, işçilik dahil girdi maliyetlerine vb. temel değerlere bağlı. Takdir edilen arsa birim metrekare değerleri ise buna kıyasla daha “subjektif”. Tabii ki gayrimenkul değerleme standartları çerçevesinde söz konusu sübjektivite bir şekilde ortadan kaldırılsa da komisyonların tümüyle bu standartlar çerçevesinde değer belirlediklerini düşünmek pek mümkün değil açıklanan değerlere bakınca.

Komisyonun yapısı da bu konuda önemli. Çoğumuz bir yerel idare vergisi olan ve belediyelerce toplanan Emlak Vergisi'nin bazı olan arsa ve arazi değerlerinin belediyelerce tespit edildiğini düşünebiliriz. Halbuki konunun söz konusu değerleri tespit eden komisyonların oluşumuna baktığımızda tam da böyle olmadığını görürüz.

Arsa metrekare değerlerini tespit eden arsalara ait takdir komisyonu, 213 sayılı Kanunun 72'nci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca; Belediye başkanı veya tevkil edeceği bir memur (başkan), ilgili belediyeden yetkili bir memur, Defterdarın görevlendireceği iki memur, Tapu müdürü veya tevkil edeceği bir memur, Ticaret odasınca seçilmiş bir üye, ilgili olduğu arsalara ilişkin organize sanayi bölgesini temsilen bir üye, İlgili mahalle veya köy muhtarından; arazilere ait takdir komisyonu ise 213 sayılı Kanunun 72'nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca; Vali (başkan), Defterdar, İl Tarım ve Orman müdürü, İl merkezlerindeki ticaret odasından seçilmiş bir üye, ve İl merkezlerindeki ziraat odasından seçilmiş bir üyeden oluşur.

213 sayılı Vergi Usul Kanunun mükerrer 49'uncu maddesinin (b) fıkrasının ikinci bendi hükmüne göre, büyükşehir belediyesi bulunan illerde arsa ve araziye ait takdir komisyonu kararları kurulacak bir merkez komisyonu tarafından incelenir. Bu komisyon ise; Vali veya vekâlet vereceği memur (başkan), Defterdar veya vekâlet vereceği memur, Vali tarafından görevlendirilecek tapu müdürü, Ticaret odasınca görevlendirilecek bir üye, Serbest muhasebeci mali müşavirler odasınca görevlendirilecek bir üye, Esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek bir üyeden oluşur.

Sonuç olarak yukarıdaki şekilde oluşan Takdir Komisyonu tarafından yapılan arsa ve arazi takdirleri merkez komisyonu tarafından onaylanarak kamuoyuyla paylaşılır.

Vergi Değerleri Neden Önemli?

Tespit edilen vergi değeri pek çok verginin hesaplanmasında dikkate alınıyor. İlk akla gelenleri şöyle kısaca sıralayayım:

Öncelikle Emlak Vergisi açısından bu değerler kullanılıyor. Mesken olarak kullanılan binalarda bu değer üzerinden binde 1, diğer binalar için binde 2; arazilerde binde 1 arsalarda binde 3 oranında Emlak Vergisi ödeniyor. Bu oranlar Büyükşehir Belediye sınırları içindeki bina, arsa ve arazilerde %100 artırılarak uygulanıyor.

Emlak Vergisi yasasının içinde ayrı bir bölümde yer alan Değerli Konut Vergisi de doğrudan bu nitelikteki konutların vergi değeri üzeri hesaplanıyor. 2025 yılı Emlak Vergisi Değeri 15.900.000 TL ve üzeri olan mesken niteliğindeki konutlara sahip olanlar 2026 yılı itibariyle Değerli Konut Vergisi'nin mükellefi olacaklar. Bu vergi ilk dilimi binde 3, ikinci dilimi binde 6 ve üçüncü dilimi ise binde 10 olan artan oranlı bir tarife üzerinden hesaplanıyor.

Gayrimenkul alım satımında Tapu Harcı emlak vergisi değerinden az olmamak üzere gerçek alım satım bedeli üzerinden hesaplanıyor. Eğer belirlenen emlak vergisi değerleri gerçek alım satım bedelinin üzerinde ise harç doğrudan emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanıyor. Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında hesaplanan bu harç önemli bir işlem vergisi yükü oluşturuyor.

Gelir Vergisi Yasasının 73. Maddesine göre kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin %5'idir. 

Veraset ve İntikal Vergisi'nde de gayrimenkuller ticari işletmeye dahil olsun veya olmasın ilk tarhiyatta Emlak Vergisine esas olan değerle değerlenir.

Bu doğrudan ilgili vergiler dışında Emlak Vergisi değeri önemli bir “emsal” olması sebebiyle gayrimenkul alım satımında oluşacak Gelir/Kurumlar Vergisini ve Alım satımdaki Katma Değer Vergisi'ni de etkiliyor doğal olarak.

Bir seferde sayabildiğimiz bu önemli vergilere baz oluşturan emlak vergisi değerinin işte bu nedenle doğru belirlenmesi son derece önemli.

2026-2029 Yılları Arasında Uygulanacak Emlak Vergisi Değerleri ile İlgili Sorun Ne?

Yazımın başlarında belirttiğim iki değer de artık elimizde var. Bugün bunlardan hareketle 2026 ve sonraki 3 yıl için uygulanacak Emlak vergisi Değerlerini tespit edebiliriz. Ancak tartışma özellikle Haziran ayı içinde kamuoyu ile paylaşılan arsa değer takdirlerinin “fahiş” derecede artış gösterdiği noktasında çıktı. Gayrimenkul sahipleri söz konusu değer takdirlerinin genel olarak aşırı derecede yüksek olduğu noktasında hemfikirler.

Ben de bu yazımda iki ayrı kentin 6 ayrı mahallesinden ulaşabildiğim konutlarla ilgili bir tablo hazırladım. Tablo geçen beyan dönemi olan 2022 yılı (2021 yılının Haziran ayında 2022-25 yılları arası için kullanılacak arsa değerleri tespit edilmişti), söz konusu beyan döneminin son yılı olan 2025 yılı arsa birim değerleri  (2022 yılı için takdir edilen değerler 2023, 2024 ve 2025 yılı için o yıllar için açıklanan Yeniden Değerleme Oranının yarısı kadar artırılarak yeni değerlere ulaşılmıştı) ile bu beyan dönemi için (2026) tespit edilen değerleri ve artış oranlarını karşılaştırmalı olarak içermektedir:

Bu tablodan çok açıkça görebileceğimiz gibi arsa rayiç değer artışları 2025'ten 2026'ya yaklaşık 4-5 kat (bir örnekte 8 kat) artarken, en son rayicin tespit edildiği 2022 yılından günümüze yaklaşık 11 kat (bir örnekte 15, bir diğerinde 23 kat) artmış görünüyor.

Bu durumda sorulması gereken sorular aşağıdaki gibi olmalı bence:

Bu dört yıllık dönemde (2022-2026)

1. Enflasyonun üzerinde bir değer artışı nasıl gerçekleşti?

2. Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede ne tür değişiklikler oldu ki arsa değerleri bu kadar arttı?

3. Bu yüksek değer artışını karşılayacak hangi yerel hizmetler sağlandı?

Haklarımız Neler?

Eğer söz konusu artışlar size orantısız ya da fahiş geliyor ise söz konusu artışlara yargı yoluyla itiraz etmek ve düzeltilmesini istemek mümkün. Söz konusu değer artışlarına yeni değerleri öğrendiğiniz tarihten itibaren bir ay içinde itiraz etmeniz gerekiyor. Söz konusu ilan tarihi adli tatile rastladığı için dava açma süreniz yasal olarak adli tatil sonrasına (8 Eylül 2025'e) kadar uzuyor. Danıştay söz konusu sürenin her durumda takdirin yapıldığı yıl sonunu aşmaması gerektiğini söylüyor. Yani “ben bu artışı yeni öğrendim” deyip, bunu da ispatlarsanız (mesela takdir edilen tutarlara ilişkin belediyeden bir yazı alırsanız) 2025 sonuna kadar dava açma hakkınız var. Ancak ben eğer dava açmayı düşünüyorsanız 6 Eylül tarihini geçirmemenizi tavsiye ederim.

Her emlak vergisi mükellefi ayrı dava açabileceği gibi aynı sokakta, caddede, eğer takdir site bazında yapılmışsa sitede yaşayan mükelleflerden birinin dava açması durumunda o dava için verilecek karar aynı sokak, cadde ya da sitede oturan tüm mükellefleri kapsayacağından bir kişinin dava açması bile yeterli olabilecektir. Buna karşılık her davada olduğu gibi dava dilekçesinin gerçek durumu en doğru şekilde anlatan ve talebi doğru şekilde ortaya koyan ifadeler içermesi gerektiğinden ve karar da bu dilekçe ve savunmalarda yapılan açıklamalar üzerinden verileceğinden davanın ne şekilde açıldığı ve savunulduğu da önem kazanacaktır. Bu nedenle başkalarının açtığı davaya güvenerek sonucu beklemenin her zaman beklenen şekilde sonuç doğurmayabileceğini de unutmamak gerekir.

Dava dilekçesinde itiraz konuları olarak;

- Artışın gerçek durumu yansıtmadığı,

- Söz konusu artışın ilgili döneme ilişkin enflasyon artışının üzerinde kaldığı,

- 2022'den bugüne bu kadar artışın herhangi bir sebeple açıklanamadığı,

- Takdir komisyonunun gerekli araştırma ve incelemeyi doğru/yeterli olarak yapmadığı,

- Yasaya uygun değer tespitinin gerçekleştirilmediği

gibi sebepler ileri sürülebilir.

Çözüm Ne Olabilir?

Çokça dava açılacağı ve bu durumun gerek mahkemeler nezdinde bir yoğunluk oluşturacağı gerekse de vatandaşları huzursuz edeceği ve zor durumda bırakacağı noktasından hareketle konunun dava sürecine gidilmeden halledilmesi için iki açık yol var gibi görünüyor.

Bunlardan ilki Cumhurbaşkanının yasada kendisine verilen yetkiyi kullanarak söz konusu değerlerde bir indirime ilişkin karar çıkarması. Emlak Vergisi Yasası'nın 29. Maddesinin son fıkrasında aynen “Cumhurbaşkanı, bu maddede belirtilen artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya yetkilidir. Bakanlar Kurulu bu yetkisini, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 95 inci maddesi uyarınca belirlenen belediye grupları itibarıyla farklı oranlar tespit etmek suretiyle de kullanabilir.” hükmü yer almaktadır. Bu hüküm çerçevesinde çıkarılacak bir Cumhurbaşkanı Kararı ile yetki kullanılıp artışlar makul seviyeye getirilebilir.

İkinci bir yöntem söz konusu değişikliği bir Kanun hükmüyle yapmaktır. Bunun örneğini daha önce 2018 yılına ilişkin uygulanacak olan aynı takdir değerleri için görmüştük. Söz konusu değerlerle ilgili olarak yasaya bir geçici madde eklenmiş ve “…Takdir komisyonlarınca 2017 yılında 2018 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, 2017 yılı için uygulanan birim değerlerinin %50'sinden fazlasını aşması durumunda, 2018 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2017 yılı için uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin %50 fazlası esas alınır. Takip eden 2019, 2020 ve 2021 yıllarında 29 uncu madde kapsamında bina ve arazi vergisi matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri bu şekilde belirlenen değerler üzerinden hesaplanır.” şeklinde bir düzenleme yapılmıştı**. Eğer Cumhurbaşkanı Kararı yerine Meclis'in bir aksiyon alması tercih edilirse bu tür bir geçici madde düzenlemesi ile sorun ve mağduriyet giderilebilir diye düşünüyorum.

Sonuçta amaç üzüm yemek olmalı. Bağcıyı döverek yenecek üzüm hem boğazdan geçmez hem de sonrasında o üzümü yetiştirmek için bağcı bulmak artık çok zor olabilir…