Evlatlar Birbirinden Ayrılır Mı?

Başlığa bakıp da “Ersun genelde gayrimenkul vergilemesi ile ilgili olarak yazardı bu da nereden çıktı!” diye düşünmeyin lütfen. Yok veraset ve intikal vergisi de değil konum. Konumuz yine gayrimenkul vergileri. Hatta yine hep yazdığım iki enstrüman hakkında yazacağım. Başlık ilhamımı 17 Haziran 2025'te Ankara'da ikinci kez düzenlenen GYODER Ankara Zirvesi'ndeki bir konuşmacıdan aldım: “GYO ve GYF'ler kardeştir” dedi konuşmasının bir yerinde GYODER Başkan Yardımcısı Burak Kutluğ. Evet, farklı zamanlarda doğmuş olmaları sebebiyle ikiz olmasalar da kesinlikle aynı anne ve babanın çocukları, birbirine çok benzeyen iki sevgili kardeştir bu iki çok önemli enstrüman. GYO yaşça büyüktür, kardeşi GYF çok sonraları katıldı gayrimenkul ailesine… Bu iki kardeşe bir kardeş daha geldi yakın bir zaman önce. Adına PGYF dedik. Bu küçük bebek, ortanca kardeş GYF'nin hık demiş burnundan düşmüş ama en büyük kardeşe de bazı özellikleri ile oldukça benziyor.

Bu çocuklar gayrimenkul sektörü olarak hepimizin evlatları tabii ki ama en çok da Maliye ve SPK'nın… O zaman başlıktaki soruya gelelim: İnsan evlatları arasında ayrım yapar mı?  

Tapu Harcı Uygulamaları Konusunda Ayrım Var!

Hep yazdığım için tekrarlamayayım ama madem kardeşlikten/benzerlikten yola çıktık kısaca söyleyeyim: GYO ve GYF kardeştir çünkü her ikisi de yatırım enstrümanıdır ve sermaye piyasası aracı olarak Kurumlar Vergisi yasasının 5. maddesinin d fıkrasının 4. sırasında birlikte anılırlar. GYO gayrimenkule, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule bağlı haklara yatırım yapan halka açık bir şirkettir, GYF ise gayrimenkule, gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapan bir mal topluluğu. Küçük kardeş de aynı GYF gibi bir mal topluluğu. Hık demiş burnundan düşmüş. Ama en büyükleri GYO'ya da benziyor, belli şartlarda “projelere de yatırım yapabiliyor”!

Yazım sonradan gayrimenkul ailesine katılan iki kardeşin biri ortak, biri de sadece bebek kardeşe ait tapu harcı sorunuyla/hastalığıyla ilgili. 

Sorun Ne?

Sorun “Tapu Harcı” konusunda. Bilenleriniz vardır, bir AŞ olan GYO'nun kuruluşunda, GYO içine sermaye olarak koyulan gayrimenkullere ilişkin olarak bir Tapu Harcı istisnası var. Yani gerek doğrudan kurulurken gerekse de kısmi bölünme ile bir GYO oluşturulurken içine “ayni sermaye olarak” koyulan gayrimenkuller tapuda yeni GYO adına tescil edilirken %2 alıcıdan %2 de satıcıdan alınacak tapu harcı alınmıyor.

GYO'nun kardeşi GYF ve en küçük kardeş PGYF içine ayni olarak koyulan gayrimenkuller için ise maalesef yukarıda sözünü ettiğim istisna maddesi kullanılamıyor. Çünkü istisna metninde“...Anonim, eshamlı komandit, limited şirket ve kooperatiflerin kuruluş, pay devri, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev'i değişiklikleri nedeniyle yapılacak işlemler…”şeklinde bir hüküm var. (Harçlar Kanunu Md:123) Burada “fonlar” yer almadığı için istisna uygulanmıyor.

Dolayısıyla GYO'dan sonra gayrimenkul ailemize gelen GYF ve PGYF isimli bu iki kardeş doğuştan beri “ayni sermaye olarak koyulan gayrimenkuller” için tapu harcı hastalığından muzdaripler. Ama tedavisi var bu hastalığın. Tedavi TBMM'nde yapılıyor. Bu konuda uzman tam 600 doktor var. Onlar yeni bir yasa teklifinin içine yukarıdaki hükme küçük bir “fonlar” ibaresi ekleyerek bu hastalığı tedavi etme imkanına sahipler. 

Tedavi sonrası çekilen kanun metni grafisinde metin şöyle görünecek!

“...Anonim, eshamlı komandit, limited şirket, fonlar ve kooperatiflerin kuruluş, pay devri, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev'i değişiklikleri nedeniyle yapılacak işlemler…”

PGYF'nin Kendine Özel Ek Sorunu Da Yine Harçlarla İlgili…

Bu en küçük kardeşin doğma nedeni konut projelerine yatırım yaparak bir anlamda acil konut açığının ve deprem nedeniyle bir an önce gerçekleştirmeye çalıştığımız kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesi ama işte bu amaçla doğan bebeğin doğuştan gelen kalıtsal bir rahatsızlığı var maalesef. Ama korkacak bir şey yok. Bu hastalığın da tedavisi yukarıda belirttiğim aynı doktor ekibi tarafından yapılabilir. 

6306 sayılı yasa biliyorsunuz afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi amacıyla çıktı. Yasanın 7. maddesinin 9 numaralı fıkrasında bu yasa kapsamında yapılacak işlemlerin kolaylaştırılması, desteklenmesi için bazı vergi istisnaları yer aldı. Bu istisnalardan biri de yine tapu harçları ile ilgili olarak “c” bendinde yer alan“Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri”ne ilişkin hüküm."

Evet fark ettiniz siz de sanırım. Metinde “GYO”lar ismen sayılmışken aileye yeni katılan ve konut geliştirme işinde ailenin en büyük çocuğu olan GYO ile birebir aynı olan PGYF yer almıyor. Yasa ilk çıktığında mevzuatı gereği müteahhitlik fonksiyonunu kendi bünyesinde gerçekleştiremeyen ve bu nedenle de aynen geliştirme yapan müteahhitler gibi iş yapsa da GYO'ların adı maddede yer almadığı için istisnadan yararlanamıyorlardı. Sorunlar çıktı, çokça yazıldı çizildi ve sonunda GYO'lar metne işlendi. Şimdi sıra PGYF'de. PGYF mevzuatımıza yeni girdiği için bu eksikliğin acilen yapılması, bu hastalığın ilerlemeden (yani PGYF'ler tarafından geliştirilen projeler devir aşamasına gelmeden) tedavi edilmesi gerekiyor.

Meclis'teki yasa doktorları yukarıdaki metne mesela aşağıdaki gibi küçük bir ilave ile bunu tedavi edebilirler: 

“Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PGYF) tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri”

Aile Çocukları Acilen Doktora Götürüp Tedavi Ettirmeli

Gördüğünüz gibi gayrimenkul ailesinin GYF ve PGYF adlı çocukları hasta. Bu hastalık onların gelişmelerini, serpilmelerini, memlekete hayırlı evlat olarak kendilerinden beklenen fonksiyonlarını yerine getirmelerini engelliyor. Çocuklar arasında ayrım yapılmayacağına göre acilen aile büyükleri olan Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Sermaye Piyasası Kurumu çocukların ellerinden tutup onları tedavi ettirmeli daha fazla vakit kaybetmeden...

Tedavi de kolay. Hem de Mecliste yer alan yasa teklifinin içine biri 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 123. maddesine, diğeri de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 7. maddesinin 9. fıkrasının c bendine yukarıda belirttiğim ilavelerin yapılması ile yapılabilecek kadar kolay…