Değer Artış Payı Uygulamasında Yeni Düzenleme: Sorun Çözüldü Mü?

20 Şubat 2020'de İmar Kanununun Ek 8. maddesi olarak mevzuatımıza giren, 15 Eylül 2020'de yayınlanan Yönetmelik'le uygulaması netleşen Değer Artış Payı (DAP), “oluşacak değer artışının tamamının” DAP olarak kamuya aktarılması noktasından iptal istemiyle Anayasa Mahkemesine götürüldü ve AYM, 4.10.2023 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 18.05.2023 tarihli ( E: 2020/42 K:2023/99 ) Kararı ile 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen ek 8. maddenin; Dördüncü fıkrasının birinci cümlesinde yer alan “…artan değerinin tamamı…” ibaresinin Anayasa'ya aykırı olduğuna ve İPTALİNE, iptal hükmünün Anayasa'nın 153. maddesinin üçüncü fıkrası ile 6216 sayılı Kanun'un 66. maddesinin (3) numaralı fıkrası gereğince KARARIN RESMÎ GAZETE'DE YAYIMLANMASINDAN BAŞLAYARAK DOKUZ AY SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNE OYBİRLİĞİYLE karar verdi. Dokuz aylık süre 4 Temmuz 2024 tarihinde doldu. Başka bir ifade ile iptalin yürürlüğe girdiği tarihten bugüne kadar geçen yaklaşık 5 aylık sürede DAP uygulamasına ilişkin mevzuat eksik kaldı.

Eksikliğin tamamlanması için verilen ve Komisyondan geçerek Genel Kurul'a gelen yasa teklifi, 28 Kasım 2024 tarihinde TBMM Genel Kurulu'nun 6. Oturumunda kabul edildi. Henüz bu hükmün de içinde bulunduğu yasanın görüşmeleri tamamlanmamış ve ilgili yasa Resmi Gazete'de yayınlanıp yürürlüğe girmemiş olsa da kabul edilen ve uzun süredir beklenen hükümle ilgili olarak genel bir değerlendirme yapmak isterim.

Yeni DAP Hesaplaması

3194 sayılı İmar Kanunu'nun DAP ile ilgili Ek 8. Maddesinin Anayasa mahkemesi tarafından iptal edilen 4. Fıkrasının Genel Kurulca kabul edilen yeni düzenlemesi mevcut düzenleme ile karşılaştırmalı olarak aşağıdaki gibidir:

Kabul edilen madde metninden de görüleceği üzere yeni düzenleme eskisinden farklı olarak oluşan değer artışının tamamını değil %90'ının Değer Artış Payı olarak İdareye ödenmesini gerektirmektedir.

Öte yandan bu yeni düzenlemede eskisinden farklı olarak konu biraz daha detaylandırılmış ve parsel bazındaki fonksiyon değişiklikleri ile iptal edilen imar planları konuları da kapsama alınmıştır.

Bu çerçevede yeni düzenleme yürürlüğe girdikten sonra DAP uygulaması şu şekilde yapılacaktır: 

-    İmar planı değişikliği taşınmaz maliklerinin TAMAMININ TALEBİ üzerine yapılmalıdır.

Bu ifade eski düzenleme de aynen bu şekilde bulunuyordu. Eskiden olduğu gibi DAP, sadece tüm maliklerin talebi üzerine yapılan imar planı değişikliklerinde söz konusu olacaktır. 

-    Parsel bazında FONKSİYON DEĞİŞİKLİĞİ İLE değerinde artış olan parsel ya da parsellerin artan değeri DAP kapsamındadır.

Bu ifade eski metinde bulunmuyordu. Yapılan son değişiklikle Ek 8. Maddenin 2. Fıkrası da değiştirilerek parsel bazında fonksiyon değişikliği yapılması DAP kapsamına alındı. Ancak yine aynı fıkranın sonuna “ancak bir fonksiyon, parsel bazında konut kullanımına dönüştürülemez” ifadesi eklenerek fonksiyon değişikliğinin sınır belirlendi. Bu çerçevede, izin verilen fonksiyon değişikliğinin yarattığı parsel bazındaki değer artışı DAP kapsamına sokuldu.

-    ADA BAZINDA YAPILACAK İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ sonucunda değerinde artış olan parsel veya parsellerin artan değeri DAP kapsamındadır.

Bu ifade mevcut düzenlemede “parsel veya parseller” ifadesi yerine “arsa” olarak yer alıyordu. Dolayısıyla buradaki tek değişiklik arsa ifadesi yerine parsel veya parseller oldu. Fıkranın yeni halinde de ada bazında yapılacak plan değişiklikleri sonucu oluşan değer artışı DAP kapsamında yer almaya devam ediyor. 

-    MAHKEMELERCE İPTAL EDİLEN İMAR PLAN DEĞİŞİKLİKLERİNDE imar planı değişikliği neticesinde yürürlükten kalkan imar planı ile teklif edilen yeni imar planının kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan değer farkı DAP kapsamına alınmıştır.

Eski düzenlemede yer almayan, yapılan son düzenleme ile fıkraya eklenen bu hükümle, mahkemelerce iptal edilen imar planı değişikliklerinde, yürürlükten kalkan planla yeni plan arasında parsel ya da parsellerde oluşan değer farkı üzerinden DAP hesaplanmaya başlanacaktır. 

-    Yukarıdaki kapsamda oluşan değer farkının YÜZDE DOKSANI (%90) değer artış payı olarak alınacaktır. 

Anayasa Mahkemesinin iptal ettiği eski düzenlemede yer alan “değer artışının tamamı” ifadesi yapılan düzenleme ile “değer farkının %90'ı” olarak değiştirilmiştir. Dolayısıyla yeni düzenleme ile DAP oluşan değer artışının %90'ı olarak hesaplanacaktır.

Yeni Düzenlemede Sürpriz: DAP Ödeme Zamanında Değişiklik

Genel Kurul tarafından kabul edilen yeni düzenleme ile Ek 8. maddenin 5. Fıkrasında da değişiklik yapılmıştır. 5. Fıkra'nın karşılaştırmalı metinleri aşağıda yer almaktadır:

Yukarıda yer alan metinden de görüleceği üzere hesaplanan DAP'nın ödeme zamanı eski (mevcut) mevzuatta “en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında” iken yeni düzenleme 

•    ödemenin peşin ya da 4 taksitle olabileceğini, 
•    peşin ödenmesi halinde %10'luk bir indirim uygulanacağını, 
•    peşin ödeme zamanının tahakkuktan itibaren 1 ay olduğunu; 
•    taksitli ödeme tercih edilmesi halinde ise ilk taksidin faizsiz olarak tahakkuktan itibaren 1. Ay, diğer taksitlerin ise ilk taksitten sonraki 6., 12. ve 18. aylarda yapılacağı ve 
•    ilk taksitten sonra kalan tutarlara Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları eklenerek artış yapılacağını hüküm altına almaktadır. 
•    Yeni düzenleme taksitlerin vade tarihlerinden erken ödenmesi halinde ise taksitin ödendiği tarihteki kalan borç üzerine Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları eklenerek ödenecek taksit tutan hesaplanacağını
hüküm altına almaktadır.

Yeni düzenlemede mevzuata eklenen bir önemli husus da DAP'nın tamamı ödenmeden tapuda satış, devir, bağış yapılamayacağı, yapı ruhsatı düzenlenemeyeceğine ilişkin fıkra sonuna eklenen hükümdür. 

Sonuç Ne?

4 yıllık geçmişi olan, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen hüküm sebebiyle ve içeriği dolayısıyla uygulamasının çok az olduğunu düşündüğüm DAP uygulamasında yapılan ve ilgili yasanın Resmi Gazete'de yayınlanmasıyla yürürlüğe girecek olan yeni düzenlemenin, iptal sebebiyle uygulama olanağı kalmayan düzenlemeyi tekrar hayata geçireceğini düşünmekle birlikte, iptal edilen hüküm yerine koyulan %90'lık oranın Anayasa Mahkemesinin söz konusu iptal kararında yer alan gerekçeyi tam olarak dikkate almaması nedeniyle yeni bir dava konusu olabileceği görüşünde olduğunu söylemeliyim.

Anayasa mahkemesi oluşan değer artışının tamamının kamuya aktarılmasına ilişkin hükmün iptal kararındaimar uygulaması sonucu taşınmazın değerinde ortaya çıkan değer artışının tamamının kamuya aktarılması suretiyle topluma bırakılan ekonomik değer ile imar uygulamasının, taşınmazın geride kalan kısmına sağladığı ekonomik katkı arasında makul bir orantının sağlanmasına ilişkin güvencelerin kuralda bulunmadığı bunun da malike aşırı bir külfet yüklediği, kamu yararı ile malikin mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi malik aleyhine bozduğu ve bu itibarla orantısız bir sınırlamaya neden olduğu sonucuna ulaşıldığınıbelirtiyor ve iptal kararını bu şekilde gerekçelendiriyordu. 

Yapılan yeni düzenleme ile DAP'nın “oluşan değer artışının %100'ünden %90'ına” indirilmesi; buna ek olarak ödeme zamanının “satış ya da ruhsat aşamasından”, tahakkuktan itibaren 1 ay içinde yapılması şeklinde değiştirilmesinin hangi şekilde“kamu yararı ile malikin mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi kurduğunu”anlamakta zorlandığımı ifade etmek isterim. Bu sebeple, korkarım biz DAP meselesini daha uzun zaman tartışmaya devam edeceğiz…