Sürdürülebilir ZamAN, İnsan Merkezli MekAN

Geçtiğimiz günlerde  ticari gayrimenkul çözüm ortaklarına yönelik İTO-TÜGEM'in konuşmacı olarak katıldığım etkinliğindeki paylaştığım ve diğer paneldaşlarımdan da derlediğim bazı başlıkları bu kanaldan da sunmak istiyorum.  

Benim işimi üç kelime hep güzel özetledi: mekAN (Alış), zamAN (Veriş), insAN (İşleri). İstanbul'un ticari gayrimenkul serüveni de MekAN–ZamAN–İnsAN üçlemesiyle şekilleniyor: Sürdürülebilir dönüşüm ve insAN merkezli ekosistem.  

Tarihi Yarımada'daki Kapalıçarşı ve HANlar, sadece alım-satım, salt alışveriş değil; güvenle, mesleğe aidiyetle ve kültürel etkileşim değiş tokuşu da üreten ilk ticari gayrimenkul bölgeleriydi. Üniversite yıllarımdaki ilk gençlik iş deneyimimi yaşadığım tarihi ve geleneksel ticaretin hayat bulduğu HAN'larda gördüğüm iş ahlakı bana şunu öğretti: Ticaret, mal kadar güven üzerinden yapılır.  

Köken ve Kimlik  

Tanzimat'tan itibaren ticaret mekânları dönüşürken, pasajlar modernleşmenin sahnesi oldu; 20. yüzyılın sonunda Galleria, Capitol, Akmerkez gibi AVM'ler İstanbul'umuzda beş asırlık Kapalıçarşılar, Arastalar geleneksel temelleri üstünde yeni çağdaş ve günceli yakalayan bir dönemi başlattı. Bugünün AVM yatırımcıları beton/metrekare değil, yaşam ve deneyim üretme kapasitesi ile başarıyı arıyor.  

AVM'ler gastronomi, kültür, eğlence, spor, sağlık ve kamusal alanla çok işlevli ekosisteme dönüştükçe kiralanabilir metrekare yerini deneyim metrekare kavramına bırakıyor.  

Raylı sistem düğümleriyle erişilebilirlik, açık/yarı açık meydanlar ve etkinlik altyapısı mekanın kalıcılığını artırıyor.  

Dönüşüm, Esneklik ve Sürdürülebilirlik  

Hızlı büyüme fazından sonra Türkiye pazarı yeniden konumlandırma, renovasyon ve re-branding (yeniden markalaştırma) eksenine girdi. Zamanın ruhu dijitalleşme, veri ve sürdürülebilirlik üzerinden hızlı bir değişimle yazılıyor.  

Yeşil dönüşüm: Enerji verimliliği, atık-su yönetimi, iç mekân hava kalitesi; sadece sertifika değil, operasyonel maliyet ve marka algısı avantajı.  

Veriyle yönetim: Ciro, ziyaretçi trafiği ve ısı haritalarıyla anlık ve gerçek bazlı karar; etkinlik/tenant mix optimizasyonu.  

Esneklik: Fit-out standartları, modüler kiralama kurguları ve karma kullanımlar (ofis, eğitim, sağlık) ile döngü direnci.  

Deneyim, Ekosistem ve “Rekaberlik”  

Ticari gayrimenkulün hikâyesini insanlar yazıyor: Tüccar/esnaf/girişimci kadar, mekânı kullanan kentli. Yatırımcı artık kiracıyı değil, müşteri yolculuğunu yönetmek zorunda.  

• Fijital (fiziksel + dijital) deneyimler, hibrit yaşam ve topluluk odaklı programlama başarıyı belirliyor.  
• Yatırımcı-kiracı ilişkisi “rekaberlik” zemininde; ortak veri panelleri, baz + ciro bandı gibi esnek modeller güveni büyütüyor. 
• Kurumlar ve STK'lar (ör. İTO) yönetişim ve standart üretiminde kritik rol üstleniyor.  

Uluslararası Sermaye için Kısa Yol Haritası  

Türkiye, “yüksek getiri” kadar öngörülebilir süreç, şeffaf veri ve sürdürülebilir mekân sunduğunda bölgesel çekim alanını güçlendirecektir. 

Önümüzdeki döneme bazı somut adım önerileri:  

• Hukuki öngörülebilirlik & hızlı tahkim  
• Vergi/harç sadeleşmesi ve KDV iade hızlı hattı (renovasyon & repositioning için).  
• Yeşil dönüşüm teşvikleri (performans bazlı, proje odaklı).  
• Sermaye piyasası kanalı (GYO halka arz hızlandırma, yeşil tahvil/SLB).  
• Veri standardı & endeksler (ciro, footfall, boşluk oranı).  
• Tek-durak yatırım masası (izin/imar/çevre süreçlerinde SLA).  

Doğru mekAN, doğru zamAN ve insAN merkezli yaklaşım; ticareti kalıcı, şehirleri değerli, markaları uzun ömürlü kılar. Bugün önümüzdeki fırsat, bu üçlemeyi çağın ruhuna göre yeniden kurgulamaktan geçiyor:  

• Değeri salt metrekarede değil, sunduğu kolaylık ve deneyimde,  
• Getiriyi sadece finansalda değil, sürdürülebilirlikte,  
• Başarıyı yalnız rakamlarda değil, insana kattığı ANlamda aramak.  

Sektörümüzde nice yeni başarılı yaratıcı ve de İnsAN için ANlamlı örneklere erişebilme yolunda tüm sektör paydaşlarına başarılı girişimler diliyorum.