PropTech Mega Kentleri Nasıl Dönüştürür? 

Bugün dünyanın dört bir yanındaki büyük şehirler nefes almakta zorlanıyor. İstanbul'dan Rio de Janeiro'ya, Londra'dan Pekin'e kadar birçok kentte ortak bir tablo var: artan nüfus, büyüyen trafik, konut krizi, enerji sorunu ve eskiyen altyapı. Bu tablo düzensiz göçler, hızlı şehirleşme ve ekonomik dalgalanmalar nedeniyle daha da kötüleşiyor. 

Bir düşünün: Bu şehirlerin çoğu yüz yıl önce tasarlanmış bir anlayışla kuruldu. O dönem için işe yarayan planlar, bugünün ihtiyaçlarına cevap veremiyor. Her şeyi yıkıp baştan yapmak pahalı, karmaşık ve sosyal açıdan yıkıcı bir yöntem. Bunun ne kadar zor bir süreç olduğunu büyük bir deprem bekleyen İstanbul'da kentsel dönüşüm sürecinde görmek mümkün.

İşte tam bu noktada PropTech (Gayrimenkul teknolojileri) kavramı devreye giriyor. Basitçe söylemek gerekirse, PropTech gayrimenkul ve şehir yaşamını daha akıllı, daha verimli, daha şeffaf hale getirmek için teknolojiyi kullanma yaklaşımı. Ama bu işin özünde sadece bir uygulama ya da yazılım değil, kenti yeniden anlamlandırmak ve yeni bir kent yaşamı inşa etmek var. Sadece yazılım ve donanım üzerinden yapılan açıklamalar çok yetersizdir. 

PropTech Tam Olarak Ne İşe Yarar?

Halen ağ üzerinde organize olmuş ve çok önemli işlevleri yüklenen gayrimenkul ilan sitelerine bakarak “Gayrimenkul teknolojisi dediğin ilan sitesinden mi ibaret?” diye düşünülebilir.  Hayır. İlan siteleri elbette önemli ama PropTech çok daha büyük bir tabloyu kapsıyor.

Konut bulmayı kolaylaştırmak, fiyatları daha şeffaf hale getirmek, kira sözleşmelerini dijitalleştirmek işin bir yanı. Sahibinden, Zillow, NoBroker gibi platformlar tam bu noktada devrim yaptı. Ama asıl hikaye binaların içiyle, altyapısıyla, kullanım yaklaşımları ve uçtan uca yönetimiyle ilgili. Kısaca PropTech gayrimenkul temelinde yeni bir eko sistem yaratmakla ilgili.

Örneğin eski apartmanlar veya siteler… Bunlar yıllarca ihmal edilmiş bakım ihtiyaçlarıyla dolu. Su sızıntısı mı var, elektrik sistemi mi çöküyor? Klasik yöntemde yöneticinin tahmini veya şikayet etmesi bekleniyor. PropTech ise sensörler, IoT cihazları sayesinde gerçek zamanlı veriyle bu sorunları önceden haber verebiliyor. Birçoğunu ortaya çıkmadan önlüyor. Kişiler, kurumlar ve yapılar birbirine veri akışıyla bağlı bir eko sisteme dönüşüyor.

Bir diğer önemli boyut: Mülkiyet hakkı. Özellikle Rio gibi yerlerde tapu sistemi karmaşık ve eksik. Blockchain tabanlı tapu çözümleri hem sahteciliği hem belirsizliği azaltıyor. Kayıtlar silinemez, değiştirilemez ve herkesin erişebileceği hale geliyor.

Yaşlanan Kentleri Yeniden Kurmak mı, Dönüştürmek mi?

İşte kritik soru: Mevcut kentlerimizi yıkıp baştan mı yapacağız, yoksa akıllandırarak dönüştürecek miyiz?

Bence cevap net: Dönüştürmek zorundayız. Çünkü yıkıp yeniden yapmak hem çevreyi hem insanları büyük ölçüde mağdur eder. Kaldı ki maliyetler de astronomiktir.

PropTech'in bence en güçlü vaadi bu noktada ortaya çıkıyor. Fiziksel olarak var olanı dijital bir katmanla zenginleştirmek. Bir binanın kimliğini, sağlığını, performansını ölçmek. Kullanıcılarının hayatını kolaylaştırmak. Üstelik bunu büyük yıkımlar yapmadan yapmak.

İstanbul için düşünün: Deprem riski altındaki yüzbinlerce yapı var. Tamamını bir gecede yıkıp yapmak mümkün değil. Ancak mevcut şartlar altında ileri teknolojiler kullanarak “yapısal sağlık izleme-Structural Health Monitoring” sistemi kurularak yapı stoğunun durumu takip edilebilir. Bu yolla riskli bölgeler daha hızlı belirlenerek kaynaklar doğru önceliklendirilebilir. Bu noktada disiplinler arası bir yaklaşımla mimarlar, mühendisler, jeologlar, şehir plancıları, altyapı ve ulaşım uzmanları, akıllı ulaşım sistemleri uzmanları, mikro mobilite uzmanları, yenilenebilir enerji ve çevre mühendisliği uzmanları, veri bilimi ve yapay zeka mühendisleri, malzeme bilimciler, ekonomistler, finans ve gayri menkul ekonomisi uzmanları, sosyologlar ve hukukçuların bir arada olduğu güçlü bir eko sisteme ihtiyaç vardır. 

Sürdürülebilirlik Artık Lüks Değil, Mecburiyet

PropTech temelle dönüşümün bir de çevresel boyutu var. Pekin'den New York'a kadar büyük şehirler karbon salımını azaltma baskısı altında. Enerji verimsiz binalar dünyanın karbon ayak izinin dev bir kısmını oluşturuyor.

PropTech bu noktada enerji tüketimini izleyen, optimize eden sistemler sunuyor. Karbon ayak izi raporlaması yatırımcılar için bile artık bir “güven” kriteri haline geldi. Bir bina ne kadar yeşil, ne kadar şeffaf raporlamak mümkün. 

Bu sistemler belki ilk yatırımda maliyetli gibi görünür ama orta vadede enerji tasarrufuyla kendini amorti eder. Ayrıca şehirlerin iklim hedeflerine ulaşmasına da somut katkı sağlar.

İnsanlar Bu Dönüşüme Hazır mı?

Belki en önemli soru da bu. Teknolojiyi kurmak bir yana, insanlar onu kullanmaya istekli mi?

Toplu yaşam alanlarında aidat ödemeleri, yönetim kararları, bakım talepleri çoğu zaman kâğıt üzerinde ya da WhatsApp gruplarında dönüyor.

PropTech uygulamaları bunları dijitalleştirip şeffaflaştırabilir. Katılımcılığı artırabilir. Ancak bunun olabilmesi için kullanıcıların da dijital araçlara alışması, güven duyması gerekiyor. Bu yüzden PropTech dönüşümü sadece bir teknoloji projesi değil, bir kültür değişimi projesidir.

Geleceği Yeniden Kurmak Değil, Akıllandırmak

Sonuç olarak, eski planlama anlayışıyla kurulmuş şehirler, PropTech sayesinde yeniden inşa edilmek zorunda değil. Mevcut olanı daha iyi yönetmek, daha şeffaf kılmak, daha sürdürülebilir hale getirmek mümkün.

Bu nedenle PropTech'i bir strateji olarak görmek gerekir; bu stratejiyi uygulayabilmek için farklı disiplinlerin işbirliğine dayalı bir ekosistem yaklaşımını benimseyen bir vizyona sahip olmak şarttır.