Küçük Birikimlerle Gayrimenkul Sertifikası

Türkiye'de yaklaşık 40 yıldır değişik dönemlerde, çok ender de olsa çeşitli gayrimenkul sertifikası modelleri denenmiştir. Bu denemelerin nasıl sonuçlandığına değinmeye, eski defterleri karıştırmaya niyetim olmadığını peşinen ifade etmek isterim. 2022-2023 yıllarında GYODER'de komite üyesi olarak bulunduğumdan, gayrimenkul varlıkların ve gayrimenkule dayalı kuruluşların borsada ne gibi faaliyetleri olduğu konusunda biraz fikrim var.  

Konuya borsa yatırımcılığı aşamasından girelim. 
Bir kuruluş niçin halka açılır ve küçük birikimleri bulunan yatırımcı bu kuruluştan neler bekler? 

Kuruluşun motivasyonu gayet açıktır aslında: Ortaklık hisselerinin bir kısmını borsada satarak banka borçlanmasına girmeden hızlıca büyük bir finansman sağlar. Diğer taraftan, yatırımcılar da genellikle kuruluşun gelecekte iyi performans göstereceğini umarak hisse senetlerini alır. Kuruluşun da yatırımcıyı bu alıma ikna edecek bir stratejisi olmalıdır. 

Siz de borsa yatırımcısı olarak, sanayi, turizm, teknoloji ya da gayrimenkul gibi sektörlerden hangilerinin ileride prim yapacağını, bu işi yapan kuruluşlardan hangilerinin daha iyi performans göstereceğini kestirmeye çalışıp hisse senetleri alırsınız. 

Geçmişinde meyve bahçeciliği yapan bir şirket, halka açılma yoluyla finansman sağlamaya karar vermiş olsun. Bu şirket, halka arzdan elde edeceği parayla mevcut faaliyetlerine entegre olarak meyve suyu üretim tesisi kuracağını, organik meyve suyu üreteceğini, lojistik dağıtım zinciri kurup yabancı ülkelere satış yapacağını yatırımcılara izah edebilir. Bu size mantıklı bir yatırım kararı olarak görünüyorsa, bu firmanın hisse senedini “kağıdını” alırsınız. Ya da bisiklet üreten bir firma, halka açıldıktan sonra elektrikli bisiklet üretim bandı kuracağını, yeni model bisikletlerinin paylaşımlı şehir içi ulaşımına ve belediyelerin akıllı şehircilik aplikasyonlarına uyumlu hale geleceğini öne sürebilir. Bu işin tutacağını düşünürseniz, buna da yatırım yapabilirsiniz, kağıdını alırsınız. 

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) da, portföylerinde ofis, AVM, otel, konut gibi gayrimenkuller bulunduran ve bunlardan gelir elde eden halka açık şirketlerdir. GYO'lar da tıpkı diğer halka açılan kuruluşlar gibi, faaliyetleri sonucunda performanslı işler yapıp gelirlerini arttıracakları konusunda yatırımcılarına vaatlerde bulunurlar. Örneğin eski bir AVM'nin konseptini değiştirip kira gelirlerini yükselteceklerini, tarihi bir konağı restore edip lüks otele dönüştüreceklerini, ya da yeşil binaları portföylerine katıp rakiplerine fark atacaklarını öne sürebilirler. 

Dikkat ettiyseniz, bu örneklerin tamamında, halka arz yoluyla ulaşmak istenen yatırımcıyı cezbedebilmek için birtakım performans vaatleri, kapasite büyütme ya da konjonktürden olumlu yönde faydalanma gibi argümanlar söz konusu olmaktadır.

Gelelim konu başlığımız olan gayrimenkul sertifikasına. Geçtiğimiz günlerde halka arzı yapılan Başakşehir'deki Damlakent projesinde manzara nasıl? Yapılan tanıtımlara göre, küçük birikimlerle, pey der pey sertifika “kağıt” toplayarak yatırımcı dilerse 2029 Eylül'ünde proje tamamlandığında, bunları gerçek konuta dönüştürmeyi talep edebilecek. Konutların tamamlanmasıyla beraber zaten projenin borsadaki faaliyeti de son bulacak ve konuta dönüşmeyen sertifikalar paraya çevrilecek. 

Bu sistemle konuta erişmenin maliyetini biraz kestirmeye çalışalım. 1 adet sertifikanın açılış fiyatı 7.59 TL. Bunun ilk aylarda %10 kadar  yükselme eğiliminde olabileceği, sektör uzmanları tarafından tahmin edilebiliyor. Her sertifikanın kaç metrekare tamamlanmış konuta karşılık geleceği de bugünden sabitlenmiş. Emlak Konut'un web sitesindeki tanıtım dosyasına göre, proje sonunda fiziki konut talep edecek yatırımcının 2+1 tipi 88 m² daire için 863.276 adet sertifika toplaması gerekiyor. Sertifikaların borsada orta vadede 7.8–8.0 TL civarında seyredebileceğini varsayalım. Hal böyle olursa bu dairenin karşılığı yaklaşık 7 Milyon Lira olacak demektir. Peki bu prim hangi dinamiklerle artar ya da azalır? Aslında doğrudan bağlı olduğu bir piyasa gerçeği bulunuyor: Başakşehir'deki konut piyasası, tıpkı bir gösterge gibi.  Bölgedeki konut fiyatları ne yönde hareket ederse, sertifika değeri de aynı yönde hareket edecektir. 

İlk kısımda verdiğimiz örneklerdeki gibi bir şirket performansı, katma değer, kapasite artışı, teknolojik buluş ya da kaldıraç etkisi gösterebilecek başka bir fonksiyon söz konusu olmayacaktır- Başakşehir'e deniz getirilmezse tabii. Bu modelde, sertifika dediğimiz hisse senediyle bunu ihraç eden kurum ve proje arasında bir ara aşama, bir kaldıraç bulunmadığını söyleyebiliriz.   

Biraz da modelin önerdiği, “küçük birikimlerle ev sahibi olunması” düşüncesine bakalım. 88 m² daire için 4 yıl boyunca ortalama her ay 2 m² karşılığı hisse (19.619 sertifika), bugünkü değerle yaklaşık 160.000 TL tutarında alım yapmanız gerekecektir. Şunu da hatırlatmak isterim: Bu konut edinme modelinde, yıllardır alışık olduğunuz sabit taksit tutarı söz konusu değildir. Konjonktüre göre, borsadaki arz ve talebe göre, bu tutar her ay farklılaşacaktır. Ev ekonomisi açısından bakarsak, her ay ortalama 160.000 TL bir köşeye ayırabilmeniz için yaklaşık 400.000-450.000 TL düzenli gelirinizin olması gerekir. Peki, böyle bir geliriniz varsa, siz 4 yıl sonra Başakşehir'de 2+1 konutta mı oturmayı hedeflersiniz? 

Eğer “oturmak için değil, yatırım amaçlı” diyorsanız onu da hesaplamaya çalışalım: 
Mevcut konjonktürde, Başakşehir'de bu tip bir konutun kira getirisi aylık 35 bin Lira civarındadır. Diyelim ki 4 yıl boyunca her ay 160 bin Lira ödeyerek ikişer metrekare alarak bu konutu edindiniz ve proje tamamlandıktan sonra da 20-25 yıl boyunca kesintisiz olarak ayda 35 bin Liradan kiraya verebildiniz. Bugünkü finansal verilere göre hesap yaptığımızda, yatırımınız ancak başa baş (break-even) noktaya gelebilecektir. O tarihten sonra da gayrimenkulde doğal olarak eskime, yıpranma başlayacağından ya kira performansı düşecek ya da ana taşınmazın ortak alan masrafları karşınıza çıkmaya başlayacaktır; elektromekanik, tesisat, çatı, dış cephe, zemin kaplama gibi unsurlar için bağımsız bölüm başına 500.000 Lirayla 1 Milyon Lira arasında bir yenileme maliyeti bekleyebilirsiniz. Dairenizin ıslak hacimlerindeki ya da iç dekorasyonundaki eskimelerden bahsetmiyorum bile. 

Geçtiğimiz günlerde, fikirlerine çok değer verdiğim bir meslek büyüğümle bu modeli konuşurken şöyle dedi: “Bu konut sertifika modeli, ancak sertifika sahiplerine topladıkları metrekare oranında yılda iki defa hayali bir kira ödenirse, bir nevi temettü gibi, cazip hale gelebilir.” Üstadımın hakkı var bence.

Özetlemek gerekirse: 

•    Konuta dört yıl içinde sertifika alarak ulaşmak, kısa vadeye sıkıştığı için aylık çok yüksek tutarlarda ödeme gerektirmesi.
•    Aylık ödemelerin sabit olmaması. 
•    Yatırım süresince konuttan ekonomik fayda sağlanamaması, kiraya verilememesi, oturulamaması. 
•    Sertifikayla alınan konutun tahmini kira piyasasıyla başa baş noktasına ulaşmasının yaklaşık 25 yıl sürmesi.
•    Bu kadar süre geçtikten sonra da gayrimenkulün eskimeye başlaması, kira getiri performansının azalması

gibi dezavantajlar göz önüne alındığında, sistemin yaygınlaşması ve sürdürülebilir olması için yatırımcıya, sertifikayı elinde tuttuğu dönem için kira karşılığı gibi ödüller sunularak cazibesinin arttırılması düşünülebilir.