Kiracı Garantili Sosyal Konut

Doktora yıllarımda, duayen bir kent bilimci hocamız ilk derste “Konut bir mal mıdır yoksa hizmet mi?” diye sorduğunda,“Bunda bilmeyecek ne var?” demiştim. Elbette ki alım satıma konu olan bir maldır.

Konunun içine girdikçe, cevabın o kadar da siyah/beyaz olmadığını görmüştüm. Aslında konut, içinde ikamet eden, barınma ihtiyacını sağlayanlar açısından bir “hizmet” olmakla beraber; onu yatırım aracı gibi gören, kira toplayan, ipotek karşılığı kredi alan ya da ilerideki potansiyel değerine para bağlayanlar açısından bir “mal” olarak düşünülebilir. Bu konuda araştırmalar yapan birçok uzmanın da sıkça değindiği gibi, mevcut konjonktürde barınma ihtiyacı açığının öngörülmeye başlamasıyla beraber, konutun bir hizmet olarak karşılanması önemli bir toplumsal ihtiyaç haline gelmektedir. Konut politikası dendiğinde aslında orta gelir grubunun altında kalan, barınma ihtiyacı kritik olan toplum kesimleri için yapılması gerekenler anlaşılmaktadır. Ülkemizde bu politikalar oluşturulmaya başladığından bu yana sosyal konutların tapularını bu gruplara verme, konutu hizmet değil de mal olarak sınıflandırma yolu seçilmiştir. Oysa birçok ülkede farklı uygulamalar vardır. İhtiyaç gruplarına konutun tapusunu vermek yerine, devletin kontrol ettiği genişletilmiş kiracılık hakları sunulmaktadır.

Örneğin Amerika'da, 1940'lı yıllarda özellikle savaş şartlarından dolayı yoksul ve evsiz kalabilecek gruplar için belediye konutları uygulaması başlatılmıştır. Bu konutlar uzun yıllar boyunca belediyenin ve hükümetin denetiminde, belli gelir skalasının altında kalan gerçek ihtiyaç sahiplerine kiralanmıştır. Bu uygulamanın en çok görüldüğü kentlerden Chicago'da, günümüzde 50 binden fazla belediye destekli kiralık konut mevcuttur. Belediye, bu konutlarda kalıcı kiracı olarak ikamet edenlerden, toplam aylık gelirlerinin %30'unu geçmeyecek şekilde kira parası almakta, kalan masrafları kendi bütçesinden ödemektedir. Belediye aynı zamanda kendi mülk yönetim mekanizması sayesinde bu konutların temizlik, güvenlik, mekanik, peyzaj gibi operasyonel ihtiyaçlarını sağlamaktadır.

Bu örnekten sonra, ülkemizde uygulanan sosyal konut politikalarındaki temel farkın tekrar altını çizmek isterim: TOKİ, Kent Konut, Kiptaş, Portaş ve benzeri kamu kurumlarımızca üretilen sosyal konutlar, özünde barınma ihtiyacını gidermek yerine bir çeşit “mal” gibi değerlendirilerek mülkiyetleri gerçek kişilere verilmiştir. Bu yüzden de kuruluşundan bu yana bir milyondan fazla konut üretmiş olan TOKİ'nin sahipliğinde dahi, kiralanabilecek sosyal konut stoku kalmamıştır.

Kamu tarafından kiralık konut sağlanabileceği fikrine biraz yaklaşabildiysek, sıradaki sorumuz: Bu konut projelerinin yapımı için finansman nasıl sağlanmalıdır? Bunun buluşçu cevaplarından birisi, Kamu-Özel İş birliği (Public Private Partnership - PPP) modelidir. Ülkemizde çeşitli büyük ölçekli kamu yatırımlarının gerçekleşmesi için uygulanan bu yöntemde, yazı başlığımızda da vurguladığımız bir “Garanti” unsuru bulunmaktadır. Örnek vermek gerekirse:

• Yolcu Garantili Havalimanı

• Hasta Garantili Şehir Hastanesi

• Geçiş Garantili Köprü

• Araç Garantili Otoyol

Bu projelerden bazıları, hedeflenen sayıların tutturulamaması ya da kapasitelerin dolmaması gibi nedenlerle sıkça eleştirilmiş, hatta kabahatli olarak PPP sistemi gösterilmiştir. Peki bu projelere şu kapsam eklenmiş olsa nasıl olurdu:

• Kiracı Garantili Sosyal Konut

Örneğin, İstanbul'da aylık 15 bin, İzmir'de, Ankara'da aylık 10 bin, Konya'da, Kayseri'de aylık 7 bin lira gibi tavan kira tutarlarının belirlendiği belediye konutları yapıldığını düşünelim. Bunların kiracısız kalması mümkün müdür?

Aslında bu türden projeler çeşitli ülkelerde halihazırda PPP sistemiyle yapılmaktadır. Brezilya, İrlanda, Lüksemburg, Hindistan gibi. Amerika merkezli Affordable Housing Institute'un 2023 yılında Dünya Bankası'na (WB) hazırladığı raporda, Türkiye için bu sistemin nasıl uygulanabileceği konusundaki ayrıntılı önerileri görmek mümkündür.

Yeri gelmişken, PPP sisteminin mekanizmasından biraz bahsetmek isterim. Bu projeler, kamu bütçesinden yapılan klasik yatırımlardan biraz farklı olmaktadır. Öncelikle, PPP-proje finansman sistemi uygulanması için, kamunun acil ihtiyaç duyduğu ve toplum yararı söz konusu olan bir konu ile kamunun bunu kısa zamanda yerine getiremeyeceği bir finansal açık bulunmalıdır. Bu gibi durumlarda, projenin sürdürülebilirlik kriterlerine uygunluğu kanıtlandığında, uluslararası yatırım bankaları (WB, EBRD gibi) genellikle hazine garantisi karşılığında 15, 20, 25 yıl gibi vadeli krediler sunmaktadır. Örneğin büyük bir havalimanı yapmak için bir milyar dolara yakın bütçe gereklidir ancak ilgili idare, bütçesinde bu tutarı aynı yıl içinde o projeye ayıramamaktadır. Bütçe elverdikçe ödenek ayırarak inşaatın 15-20 yıl sürüncemede kalması da verimsiz ve modası geçmiş bir yaklaşımdır. Bu gibi durumlarda, uluslararası finansmana ve uzun vadeye yayılmış borçlanma sistemlerine başvurulması gereklidir. Tabii şunu da hatırlatmakta fayda vardır: Bu tür projeler için arsa, kamu tarafından sağlanmalıdır. Finansman sisteminin ayrıntıları üzerinde anlaşma sağlandıktan sonra, kamu idaresi kendi arsası üzerinde proje ihalesi yapar ve proje hayata geçtikten sonra yapımcısına bir “bulundurma kirası”(availability payment)ödeme taahhüdünde bulunur. Projenin performansına bakılmaksızın bu ödeme devlet tarafından proje yapımcısına sağlanır ve bunun büyük kısmı zaten yatırım bankasına ödenecek olan kredi taksitlerine denk gelecek şekilde ayarlanır. Bu sayede, kamunun normal şartlarda 20 yılda ayırabileceği para karşılığındaki bir proje, 2 yıl içinde finanse edilip topluma kazandırılmış olur.

Yeri gelmişken şunu da teslim edelim: Sıkça eleştirildiği gibi,“Devlet bu bulundurma kirasını herhalükârda ödüyor. Deli Dumrul misali, araç geçse de geçmese de köprü için kasadan her sene tam kapasite parası ödeniyor”meselesi, aslında yatırım bankasına ödenmesi gereken 20 yıllık taksitlerle ilgili bir durumdur. İsabetsiz ya da yanlış projeksiyon yapılmış projelerde bu durum daha çok eleştirilebilir. Ancak neticede o havaalanı ya da köprü projesi tatbik edilmiş, ülkeye kazandırılmıştır; borcu veren yatırım bankasına taksitlerin ödenmesi gereklidir.

Toparlayacak olursak, PPP modeliyle kamu kurumları tarafından alt-orta ve düşük gelir gruplarına, kamu arazisi üzerinde sosyal konut projeleri yapmak, hem önemli bir kullanıcı grubunun barınma ihtiyacını karşılayacak hem de kentlerimizde kontrolden çıkmış olan kiracılık ilişkilerini bir miktar normalleştirebilecektir.

Bazen şu türden sorularla karşılaşırız: “O kadar düşük kira paralarıyla bu yatırımlar geri ödenir mi, bu iş çok zarar etmez mi?”

Aslında Türkiye, yaşam projeleri geliştirme konusunda oldukça başarılı ve buluşçu deneyimlere sahiptir. Kiracı garantili bir toplu yapı sitesinin yanına, proje bileşeni olarak bir alışveriş merkezi ya da bir bilişim merkezi gibi katma değeri yüksek bir yatırımla projenin genel bilançosunu zarar ettirmeyecek hale getirmek pekâlâ mümkündür. Kaldı ki bu tür projelerin sosyal fizibilitesi, finansal fizibilitesinden daha önemlidir.