Kira Krizi Nasıl Frenlenir?

Kira artışları artık sadece aile bütçesini değil, toplumsal huzuru da doğrudan etkileyen yapısal bir soruna dönüşmüş durumda. 2020 sonrasında ivmelenen fiyat artışları, özellikle büyükşehirlerde dar gelirli hanelerin barınma krizine sürüklenmesine neden oldu. Bugün İstanbul'un bazı ilçelerinde ortalama kira bedeli asgari ücretin neredeyse iki katına ulaştıysa, artık meseleyi sadece serbest piyasanın dinamiklerine bırakamayacağımızı kabullenmemiz gerekiyor.

Üstelik bu sadece bizde yaşanmıyor. Benzer sorunlarla boğuşan ülkeler – örneğin İspanya, Almanya, Portekiz – hem enflasyon dışında belirleyici endeksler tanımlıyor hem de bölgesel kira limitleriyle piyasayı dizginlemeye çalışıyor. Peki, bu tür örneklerden Türkiye için nasıl bir politika seti çıkar? Yasal altyapımız, veri kapasitemiz, kurumsal yapımız buna ne kadar elverişli?

Bu yazıda yalnızca "Kira artışı nasıl frenlenir?" sorusuna değil, aynı zamanda "Türkiye'ye özel çözüm seti nasıl tasarlanabilir?" sorusuna da gerçekçi, somut ve sahadan gözlemlerle cevap arayacağım.

TÜFE Bağımlılığı: Sorunun Ta Kendisi

Türkiye'de konut kiralarına dair yasal artış sınırı, halen 12 aylık ortalama TÜFE oranıyla belirleniyor. Ancak yüksek enflasyon ortamında bu sistem, ne ev sahibini ne de kiracıyı tatmin edebiliyor. Çünkü piyasa kirası ile yasal kira arasındaki fark her geçen yıl büyüyor; bu da tahliye baskılarını, kayıt dışı sözleşmeleri ve mülkiyet ihtilaflarını artırıyor.

Bu sistemin bozulduğuna dair ilk kapsamlı değerlendirmemi, Dünya Gazetesi'nde yayımlanan şu iki yazımda yapmıştım:“Kiralık Konut Piyasasında Yaşananlar: Penrose Merdiveni” (2023)ve ardından gelen“Kiralık Konut Piyasasında Penrose Merdiveni Vol.II: Döngü Kırılıyor mu?” (2024). Her iki yazıda da kiralık konut piyasasının yukarı doğru dönen ama hiçbir yere varmayan bir döngüye sıkıştığını, fiyatlama davranışlarının artık piyasa rasyonellerinden koptuğunu vurgulamıştım. Bugün geldiğimiz noktada, o analizlerin sahadaki yansımaları fazlasıyla görünür hale gelmiş durumda.

İSEDAK koordinasyonunda Dr. Levent Sümer ile birlikte “İslam İşbirliği Teşkilatı Üyesi Ülkelerde Yoksullar İçin Yaşanabilir Konut” başlıklı bir araştırma yürütüyoruz. Eylül ayında rapor açıklanmış olacak. Bu süreçte farklı ülkeleri gözlemleme imkanı da bulduk ama kira-barınma sorunu her yerde var ve fakat herkes kendince farklı çözümler üretmiş durumda. Tam da bu noktada şu soruyu sormak gerekiyor: Peki bu döngüsel krizden çıkmayı başaran ülkeler ne yaptı? Hangi yöntemlerle kira piyasasındaki baskıyı hafifletmeyi başarabildiler? Türkiye'ye uyarlanabilir modeller var mı? 

İspanya Modeli: Ulusal Kiracı Endeksi (NTVA) ve Yerel Fren Mekanizması

2025'te yürürlüğe giren İspanyol Kira Yasası (Ley de Vivienda), mevcut modele ciddi alternatifler sunuyor. Artık İspanya'da yıllık kira artışları doğrudan TÜFE'ye değil, Ulusal Kiracı Endeksi'ne (NTVA) bağlı olarak belirleniyor. Bu endeks, konut piyasasına özel olarak oluşturulmuş; yerel gelir düzeyleri, konut arzı, hanehalkı sayısı gibi kriterleri dikkate alıyor. 2025 için artış oranı sadece %2.2 olarak belirlendi.

Ayrıca belirli bölgelerde “stressed area” (yüksek kira baskılı alan) ilan edilebiliyor. Bu alanlarda yerel yönetimler, kira artışlarına üst sınır getirebiliyor. Türkiye'de özellikle İstanbul'un Kadıköy, Beşiktaş gibi ilçeleri veya Ankara'nın Çankaya bölgesi benzeri bir uygulama için aday olabilir. Ancak bunun için öncelikle bölgesel düzeyde güvenilir ve düzenli kira verisi üretilmesi gerekiyor. Şu an için bu veri altyapısının eksik olduğunu kabul etmeliyiz.

Almanya Modeli: Büyük Ev Sahiplerine Ayrı Kural

Almanya'da özellikle Berlin gibi metropollerde uygulanan “Mietpreisbremse” (kira freni) sistemi, bölgesel ortalama kiralara göre bir üst sınır tanımlıyor. Ayrıca 10'dan fazla mülke sahip olan ev sahipleri, “büyük mülk sahibi” kategorisine giriyor ve bu gruba farklı yükümlülükler getirilebiliyor.

Türkiye'de de kurumsal kiralama yapan aktörlerin – örneğin bazı GYF'ler, büyük portföy yöneticileri ya da kısa dönemli turizm kiralama yapan platformlar – farklı kurallara tabi tutulması tartışılmalı. Çünkü bu tür oyuncular, piyasa dinamiklerini bireysel ev sahiplerine kıyasla çok daha fazla etkiliyor. Bunu bir cezalandırma değil, sorumluluğu ölçekle uyumlu hale getirme adımı olarak görmek gerekir.

Portekiz Modeli: TÜFE Dışında Belirlenmiş Katsayı Sistemi

Portekiz'de yıllık kira artışları, TÜFE'nin doğrudan etkisine maruz bırakılmıyor. Bunun yerine, enerji ve gıda gibi volatil kalemlerden arındırılmış, "konut dışı çekirdek enflasyon" temelli bir katsayı sistemi uygulanıyor. Üstelik bu oran yasa ile belirleniyor, yani yıl başında tüm taraflar için öngörülebilir bir artış oranı tanımlanıyor.

Türkiye'de benzer bir yöntem, TÜİK'in konutla doğrudan ilişkili harcama kalemlerine dayalı, daha dengeli ve öngörülebilir bir ‘konut uyumlu enflasyon katsayısı' çerçevesinde geliştirilebilir.

Bununla birlikte, sadece Avrupa değil, İslam ülkelerinde de kira krizine yönelik özgün çözümler geliştirilmeye çalışılıyor. Ancak bunun için uzun vadeli ekonomik güvenin tesisi şart.

Singapur: Kamunun Kiralama Denetimi

Singapur'da kamu konutlarının çoğu satılık olsa da, yaşlı ve dar gelirli bireyler için HDB tarafından kiralık konutlar da sağlanıyor. Bu konutlar yalnızca onaylı kişilere kiralanabiliyor ve kira bedeli devlet tarafından denetleniyor. Türkiye'de kamu destekli konutların kiraya verilmesine sınırlamalar getirilmesi tartışılabilir.

OIC Ülkelerinden Alternatif Deneyimler

Malezya: Talep Taraflı Kira Destekleri ve Melez Modeller

Malezya'da Program Perumahan Rakyat (PPR) kapsamındaki bazı sosyal konutlar, sembolik kira bedelleriyle kiraya veriliyor. Ayrıca “Rent-to-Own” (RTO) modeliyle önce kiralama sonra mülkiyet geçişi sağlanıyor. Türkiye'de de TOKİ iş birliğiyle benzer hibrit modeller tasarlanabilir.

Endonezya: Kamu Eliyle Kiralık Konut Üretimi

Endonezya'da Rusunawa adı verilen dikey sosyal konutlarda düşük gelirli kesimlere yönelik kira imkânı sunuluyor. Üniversite öğrencileri, işçiler ve bekar çalışanlar bu sistemin temel hedef kitlesi. Türkiye'de geçici barınma ihtiyacı olan gruplar için bu tür yapılar öncelikli olabilir.

Fas: Kira Alanındaki Boşluk

Fas'ta sosyal konutlar ağırlıklı olarak satılık konutlardan oluşuyor. Kiralık sosyal konut üretimi neredeyse yok. Bu da özellikle gençler ve turistik bölgelerde barınma krizini derinleştiriyor. Türkiye bu hataya düşmemeli; üretim sadece mülkiyete değil, kiraya da yönelmeli.

Türkiye'ye Uyar mı? Gerçekçi Olan Ne?

Bu modeller elbette kopyala-yapıştır yöntemiyle Türkiye'ye taşınamaz. Ancak her biri belli açılardan uyarlanabilir. Örneğin:

•    Enflasyondan bağımsız kira endeks sistemi: TÜİK, Tapu Kadastro ve e-Devlet altyapısı kullanılarak mahalle bazlı gerçekleşen kira endeksleri oluşturulabilir.
•    Stressed area tanımı: Mahalle/sokak düzeyinde arz-talep analiziyle pilot uygulamalar başlatılabilir.
•    Büyük ev sahipleri için özel düzenleme: Mülk adedine göre kademeli yükümlülükler tanımlanabilir.

Kiralık Sosyal Konut: Tartışmasız Gereklilik

Kira artışlarını kontrol altına almak için sadece piyasa içi düzenlemelerle yetinmek mümkün değil. Devletin doğrudan arz tarafında yer aldığı bir model, yani sosyal kiralık konut üretimi yeniden gündeme alınmalı.

TOKİ'nin sadece satış değil, uzun dönemli kiralama amacıyla konut üretmesi sağlanmalı. Mevsimlik işçiler, öğrenciler, genç hanehalkları gibi gruplar için hedefli, geçici veya kademeli kira modelleri geliştirilmelidir.

Tüm bu ülke örnekleri ışığında, artık şu soruya cevap aramalıyız: Türkiye, kendi ekonomik ve sosyal gerçekliğine uygun nasıl bir kira politikası tasarlayabilir?

Sonuç: Müdahale Değil, Akılcı Yönetişim Zamanı

Türkiye'nin kira krizine vereceği yanıt, artık geçici önlemlerle sınırlı kalmamalı. Kira artışlarına karşı sürdürülebilir bir denge mekanizması kurulmak isteniyorsa, önce bu krizin bir fiyat sorunu değil, yapısal bir yönetişim sorunu olduğunu kabul etmek gerekiyor. Buradan hareketle atılacak ilk adım, kira piyasasını spekülatif hareketlerden koruyacak güvenilir ve bölgesel düzeyde işler bir veri altyapısının kurulması olmalı. Mahalle bazlı gerçekleşen kira verilerine dayanan bir kira endeksi, hem adil artış sınırlarının belirlenmesine hem de konut politikalarının hedefli biçimde tasarlanmasına olanak sağlar. O yüzden gayrimenkul piyasasının dijitalleşmesini ve veri odaklı bir yaklaşım çerçevesinde denetlenmesini çok önemsiyorum.

İkinci olarak, kira artışlarının doğrudan genel enflasyona bağlandığı mevcut sistem terk edilerek, daha istikrarlı ve öngörülebilir bir endeksleme yaklaşımı benimsenmeli. Enerji ve gıda gibi oynak bileşenlerden arındırılmış, TÜİK'in konutla doğrudan ilişkili harcama kalemlerine dayalı, daha dengeli ve öngörülebilir bir “konut uyumlu enflasyon katsayısı” hem ev sahiplerini hem de kiracıları koruyan bir zemin sunabilir. Ancak bu teknik yaklaşım, sadece makroekonomik güvenle anlam kazanır.

Üçüncü adım, konut piyasasının homojen bir yapı arz etmediğini kabullenerek, yüksek kira baskısı yaşanan bölgelerde – örneğin üniversite çevreleri, turistik mahalleler ya da merkezi akslar – yerel yönetimlerin sınırlı müdahale yetkisine sahip olabileceği “yüksek baskılı alan” tanımı getirilmelidir. Bu alanlarda kira artışları için tavan belirleme veya arzı artırmaya yönelik teşvik sistemleri uygulanabilir.

Dördüncü olarak, konut piyasasında belirleyici ağırlığa sahip büyük mülk sahipleri için farklılaştırılmış düzenlemeler düşünülmelidir. Belirli bir eşik üzerinde mülke sahip kişi ve kurumlar – özellikle kurumsal portföy yönetimi yapan aktörler – için daha uzun vadeli kontrat zorunluluğu ya da sosyal katkı yükümlülükleri getirilmesi ya da vergisel düzenlemeler piyasanın spekülatif dengesini bozmanın önüne geçebilir.

Ve son olarak, tüm bu piyasa içi düzenlemeleri tamamlayacak şekilde, kamu eliyle kiralık sosyal konut üretiminin yeniden başlatılması zorunluluktur. TOKİ ve yerel yönetimlerin birlikte yürüteceği modellerle, özellikle genç haneler, güvencesiz çalışanlar ve mevsimlik işçiler için erişilebilir kiralık konut üretimi, barınma krizinin ancak arz tarafında da çözüm geliştirilirse aşılabileceğini ortaya koyacaktır.

Kira krizini aşmak, sadece fiyatlara müdahale etmekle mümkün değil. Bu işin çözümü; veriye dayalı, aklı başında, herkesi içine alan bir yönetişimle olur. Benim naçizane kanaatim bu yönde.