Kira Artışlarının Önemli Nedeni: Arz Sorunu

TÜİK'in 2025 yılı 1. çeyrek yapı ruhsatı verileri açıklandı. Belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen daire sayısı geçen yılın aynı dönemine göre %18,7 düştü. Oysa 2024 yılında da arz yönlü bir gerileme söz konusuydu. Şimdi bu düşüş daha da hızlanmış durumda.

Bu veriler, konut sektöründe arz yönlü kırılmanın artık yapısal bir boyuta evrildiğini ve üretim niyetinin ciddi şekilde azaldığını gösteriyor. Bu durum yalnızca konut arzı açısından değil, fiyat istikrarı ve sosyal refah açısından da alarm veriyor.

Satış Rakamları Yanıltabilir, Gerçek Ruhsatta Saklı

Konut sektörü bizler için hep önemli. Bunun en temel nedeni, sektörün yalnızca barınma ihtiyacını değil, aynı zamanda Türkiye'deki yüksek enflasyonun yapısal kaynaklarından birini de temsil etmesidir. Konut arzı bu denli düşmüşken, kira enflasyonunu kontrol altında tutmak çok zor hale geliyor.

Diğer taraftan, kamuoyunda algı yanılsamasına neden olan bir veri seti var: Konut satış istatistikleri hâlâ yüksek seviyelerde seyrediyor gibi görünüyor. Oysa bu veriler büyük ölçüde yanıltıcı; çünkü konut satışları tapu devri esasına dayanıyor. Bugünkü veriyi, “2021–2023 döneminde satışı yapılan pek çok konutun tapu devri, ödemelerin tamamlanması veya teslimlerin gecikmesi nedeniyle 2024 ikinci yarısından sonra gerçekleşti” şeklinde söylersek daha iyi olacaktır. Dolayısıyla bugün izlediğimiz satış verileri, çoğunlukla geçmiş dönem işlemlerinin gecikmeli yansımasıdır.
Bu yüzden sağlıklı bir analiz için yapı ruhsatı verilerine bakmak önemli. Çünkü yapı ruhsatı, üretim niyetinin ve yatırım kararlarının güncel bir göstergesidir. 2025'in ilk çeyreğinde yaşanan düşüş, sektörün üretim cephesinde frene bastığını açıkça ortaya koyuyor.

TCMB Raporu: Kira Enflasyonunda Ataletin Nedeni Arz

22 Mayıs 2025 tarihli TCMB Enflasyon Raporu'nda da bu duruma dikkat çekiliyor. Raporda, hizmet enflasyonunun düşmemesinin temel nedenlerinden biri olarak kira kalemindeki inatçı fiyat artışları gösteriliyor: “Kira enflasyonu, deprem ve kentsel dönüşüm çalışmaları gibi konut sektörüne özgü unsurların da etkisiyle hizmet grubunun kalanına kıyasla daha belirgin bir atalet sergilemektedir.”

Bu ifade, kira fiyatlarının neden düşmediğini çok net ortaya koyuyor: Konut arzı yeterli değil. Kira, diğer hizmet kalemlerinden farklı olarak arz yetersizliği ve geçmiş enflasyona endeksli fiyatlama davranışı nedeniyle daha uzun süre yüksek kalmaya devam edecek. 

Arz Artmazsa Ne Enflasyon Düşer Ne Kira İner

KONUTDER'in PwC Türkiye'ye hazırlattığı ve Nisan 2025'te yayımlanan “İstanbul'un Gelecek 10 Yıllık Konut Stratejisi Raporu” da bu tespiti rakamlarla destekliyor. Rapora göre İstanbul'un yıllık ortalama 122 bin yeni konuta ihtiyacı var. Bu, yalnızca 10 yılda 1,22 milyon yeni konut gereksinimi anlamına geliyor. Raporda hane halkı büyüklüğünün 2024'te 3,13'ten 2034'te 2,68'e düşeceği öngörülüyor. Artan tek kişilik haneler, boşalan evler, geçici göç hareketleri, öğrenci ve turizm kaynaklı talep gibi unsurlar, ihtiyaç duyulan konut sayısını daha da yukarıya taşıyor.

Dolayısıyla bu hesap yalnız İstanbul için değil, benzer demografik dönüşümler yaşayan diğer büyükşehirler için de geçerli. Ancak 2025'in ilk çeyreğinde alınan ruhsat sayısı, bu ihtiyacın ancak sınırlı bir bölümüne karşılık geliyor. Üretim bu hızla giderse, arz açığını kapatmamız mümkün değil.

Üretmeden Ne Enflasyonla Mücadele Edilir Ne Barınma Sorunu Çözülür

Konut üretimi bu kadar yavaşlamışken, kira fiyatlarının düşmesini beklemek gerçekçi değil. Sadece talebi kısmaya dayalı ekonomi politikaları, konut sorununu çözmüyor; tam tersine daha da derinleştiriyor. Artık yeni ve yeterli sayıda konut üretimini destekleyecek, arzı artıracak adımların atılması şart.

Ancak unutmamalıyız ki konut üretimi, diğer mal ve hizmetlerden farklı olarak uzun vadeli, çok aşamalı bir süreç gerektiriyor. Bunun en belirgin örneklerinden biri, 2022'de duyurulan 250 bin sosyal konut projesidir. Bu proje kuşkusuz çok önemli ve arz yönlü destekler nitelikte. Ancak süreç içinde yaşanan gelişmeler—örneğin depremler gibi öngörülemeyen etkenler—projenin tamamlanmasını ve konutların piyasaya arzını geciktiriyor.

İhtiyaç ise bugüne ait ve acil. Bu nedenle artık sadece klasik üretim modellerini ya da talebi kısmaya yönelik politikaları değil; vergi politikalarından alternatif finansman ve mülkiyet modellerine kadar uzanan yeni çözümleri ciddiyetle masaya yatırmamız gerekiyor.