Gayrimenkul Finansmanında 20 Yıllık Kişisel Yolculuk

Gayrimenkul finansmanı alanında ilk yazımı 2005 yılında kaleme almıştım. Turyap'ın Emlak Pazarı dergisi vardı. O dönem kamuoyunda sıkça tartışılan ve henüz yasalaşmamış olan ipotekli konut finansmanı sistemi, yaygın bilinen adıyla mortgage, Türkiye için yeni bir dönemin habercisi olarak sunuluyordu.

Sadece krediyi anlatmadığım bu yazıda; sistemin sürdürülebilirliği için gerekli olan ekosistem unsurlarını vurgulamıştım. Sonrasında ilgili yasa ise Mart 2007'de yürürlüğe girdi: Gayrimenkul değerleme kuruluşlarından ipotek finans kuruluşlarına, sigorta mekanizmalarından menkul kıymetleştirme altyapısına kadar bütüncül bir yapıya ihtiyacımız olduğuna dikkat çekmiştim. Bugün bu yazının üzerinden yaklaşık 20 yıl geçti. Geride kalan dönemde nelerin hayata geçirilebildiğini, nelerin eksik kaldığını ve bugün bizi nasıl yeni arayışlara ittiğini tartışmak, sektör belleği açısından oldukça değerli.

Mortgage Beklentisi ve Gerçekler (2005–2010)

2007 yılında yasalaşan ve konut finansmanına yeni bir soluk getireceği umulan mortgage sistemi, öncesinde kamuoyunda "kira öder gibi ev sahibi olmak" fikriyle benimsenmişti. Düşük faizli, uzun vadeli, sabit taksitli kredi imkânı orta gelir grubunu konuta yaklaştıracak bir model olarak görülüyordu. Ancak mortgage yasasının çıkışıyla eşzamanlı olarak 2008 küresel finans krizinin patlak vermesi, algıyı tersine çevirdi. Mortgage sistemine adını veren ABD'deki finansal sistemin çökmesi, Türkiye'de de kavrama mesafeli yaklaşılmasına neden oldu.

Buna rağmen, bu dönemde konut kredisi kullanımı önemli ölçüde arttı. Bankalar bu alanda uzmanlaştı, tapuya dayalı ipotek sistematiği oturdu. Ancak mortgage sisteminin bel kemiği olan menkul kıymetleştirme mekanizması, yani kredi alacaklarının sermaye piyasası aracılığıyla yatırımcılara sunulması, bir türlü hayata geçirilemedi. 2005 tarihli yazımda ayrıntılarıyla tartıştığım İpotek Finans Kuruluşu (İFK) kurgusu kâğıt üzerinde kaldı (Gerçi, 2009 yılında Türkiye Menkulkıymetleştirme A.Ş. kuruldu ama istenilen etkiyi yaratamadı diye düşünüyorum).

Kredilerde Derinleşme (2010–2020)

Bu on yıllık dönem, kredi bakiyesi açısından çarpıcı büyümelere sahne oldu. Konut kredileri, hanehalkının borçlanma portföyü içinde önemli bir paya ulaştı. Vadeler 10-15 yıla uzadı, faizler dönemsel olarak rekabetçi seviyelere indi.

Ancak bu dönemde de sistemin dayandığı kredi-finansman modeli çok aktörlü değil, tek merkezli işledi. Bankalar, krediyi kendi bilançolarından karşılayarak risk taşıdılar. Fonlayan aktörler çeşitlenmedi, menkul kıymetleştirme yine gündeme gelemedi. Sermaye piyasaları ile gayrimenkul finansmanının entegrasyonu eksik kaldı.

Bu dönemde kamu destekli kampanyalar, faiz destekleri, sektörel KDV indirimleri gibi araçlar devreye girdi. Ancak sistem çoğu zaman "kampanya-temelli" işledi. Kredinin kendisi kalıcılaştı ama sistemin kurumsallığı sınırlı kaldı.

Yeni Arayışlar, Yeni Yönler (2020–2025)

Pandemiyle birlikte yaşanan parasal genleşme, 2021 sonrasında enflasyonist ortamı beraberinde getirdi. Türkiye'de hem faiz politikaları hem konut fiyatları eşzamanlı artış gösterdi. Kredilere erişim zorlaştı, kredi-talep dengesi bozuldu.

Bu yeni dönemde farklı modeller öne çıkmaya başladı:

•    Tasarruf finansman şirketleri yeniden düzenlenerek sektörde konumlandı,
•    Gayrimenkul yatırım fonları hacimsel olarak önemli bir aktör haline geldi,
•    Kitle fonlama, paylı mülkiyet, gayrimenkul sertifikaları gibi alternatif yapılar tartışılmaya başlandı.

Konut edinimi artık sadece krediyle değil, fonla, ortaklıkla, platform tabanlı yapılarla da düşünülür hale geldi. Mülkiyetin tam tapu olarak değil, paya dayalı ya da aşamalı edinim yoluyla kurgulanması artık ciddi bir politika seçeneği.

Eksik Kalanlar ve Yeni Fırsat Alanları

20 yılda konut finansmanında ciddi deneyim birikti. Ancak ilk yazımda çizdiğim tablonun tam anlamıyla gerçekleştiğini söylemek zor:

•    Menkul kıymetleştirme tam anlamıyla uygulanamadı.
•    İkincil piyasa derinleşemedi.
•    Kamu öncülü kredi modelleri yüzeyde kaldı.
•    Kurumsal yatırımcı için çekici bir model gelişmedi.

Ancak şu da bir gerçek: Bugün geldiğimiz noktada artık "konut kredisi" yerine "konut finansmanı sistemi" tartışıyoruz. Bu başlı başına bir ilerlemedir. Finansman, sadece kredi değil; tasarruf, fonlama, mülkiyet yapısı ve kamusal desteklerle birlikte ele alınmaya başlandı.

Geçmişin Vizyonu, Geleceğin Modeli

2005'te mortgage sistemini yazarken, temennim sadece bireyin konut sahibi olması değil; bunu sağlayacak kurumsal ve sürdürülebilir yapıların oluşmasıydı. Bugün bu hedefin hâlâ geçerli olduğunu ama aracıların değiştiğini görüyoruz.

Gelecek, sadece bankalarda değil; fonlarda, ortaklık modellerinde, yeni nesil dijital platformlarda ve esnek mevzuat yapılarında.

Ve belki de en önemlisi şu: Krediyle değil, kurguyla genişleyebilen bir sistem inşa etmek zorundayız. 20 yıl önce bunu umutla dile getirmiştim. Bugünse bu umudu daha net bir çerçeveyle yeniden paylaşıyorum.