Demografi Kırılınca: Konut Piyasasında Yeni Gerçekler

Her yıl açıklanan doğum istatistikleri yalnızca nüfus artış hızını değil, konut piyasasının önümüzdeki on yıllarda alacağı şekli de belirliyor. TÜİK'in son “İstatistiklerle Aile 2024” raporuyla birlikte okuduğumuz bir diğer kritik veri, toplam doğurganlık hızının 1,51'den 2024'te 1,48'e düşmesidir. Bu rakam, Türkiye'nin nüfus yenileme eşiği olan 2,10'un artık çok daha gerisinde kaldığını göstermektedir. Kısacası, Türkiye tarihinde ilk kez kalıcı nüfus daralması riskinin eşiğine gelmiştir.

Bu durum konut piyasasında arz-talep denkleminden başlayarak, barınma politikalarına kadar pek çok başlığı etkiliyor. Son yıllarda konut fiyatlarında yaşanan yükseliş, kiraların kontrolsüz artışı ve artan barınma krizi, genellikle göç, enflasyon ve yatırım talebi gibi faktörlerle açıklansa da, göz ardı edilen bir parametre daha var: demografi.

Hanehalkı Küçülüyor, Konut Talebi Değişiyor

2024 verilerine göre ortalama hanehalkı büyüklüğü 3,14 kişiye düşmüş durumda. 2008'de bu sayı 4'e yakındı. Aynı süreçte tek kişilik hanehalkı oranı %19,7'ye çıkarken, çekirdek aile dışındaki yaşam biçimleri (örneğin tek ebeveynli haneler veya arkadaş grubu paylaşımı) daha yaygın hale geldi. Klasik 3+1 daire tipolojisine dayanan konut stoku, bu dönüşen talep yapısına cevap vermekte zorlanıyor.

Gerek arzda gerekse kentsel planlamada hala geçmişin aile modellerine göre üretim yapılması, mevcut konut stokunun ihtiyaçlara cevap verememesine yol açıyor. Bunun en net çıktısı ise kira fiyatlarındaki dramatik artış ve metrekare başına barınma maliyetinin hızla yükselmesi.

Arzda “Yanlış Tip” Sorunu: Talep Var Ama Karşılık Yok

Yatırımcılar açısından "konuta talep var" ifadesi kulağa olumlu gelse de, asıl soru şu: Talep neye var? Küçük metrekareli, enerji verimli, ulaşımı kolay, aidat yükü düşük dairelere mi, yoksa geniş metrekareli, yüksek fiyatlı, amortismanı uzun konutlara mı?

Demografik daralma ve genç nüfusun evden ayrılma yaşının ilerlemesi, talebin niteliğini ciddi biçimde değiştirmiş durumda. Özellikle büyükşehirlerde evlenen çift sayısındaki düşüş ve ev içi ortak yaşam biçimlerinin çeşitlenmesi, kompakt yaşam alanlarına ihtiyacı artırıyor. Buna rağmen piyasada halen geniş metrekareli konut üretimi sürüyor. Bu “yanlış tip üretimi”, konutun satılamaması ya da kiralanamaması gibi sorunları da beraberinde getiriyor.

Konut Talebinin Finansmanı Da Değişiyor

Bir başka kırılma da konutun finansmanı tarafında yaşanıyor. Hanehalkı gelirleri reel anlamda gerilerken, genç nüfusun konuta erişimi imkânsız hale geliyor. Ebeveyn desteği, miras, ya da yurtdışından döviz transferi gibi yollarla yapılan alımlar dışında, klasik “çalışan bireyin ev alması” modeli artık sürdürülemez görünüyor. Bu da yeni alternatif finansman modellerine (paylı sahiplik, kirala-sahip ol, uzun vadeli kira destekleri, sosyal konut fonları vb.) duyulan ihtiyacı artırıyor.

Nüfus Azalıyor, Ama Barınma Krizi Bitmiyor

Toplam doğurganlık hızındaki düşüş, ilk bakışta konut talebinin düşeceği ve fiyatların dengeye geleceği şeklinde yorumlanabilir. Ancak mevcut konut piyasasında talep azalması otomatik olarak fiyat düşüşüne yol açmıyor. Çünkü arz tarafındaki yapısal sorunlar, bölgesel dengesizlikler ve yatırım aracı olarak konutun konumlanışı bu etkiyi dengeliyor. Özellikle göç alan bölgelerde, barınma sorunu artık yalnızca konuta erişim değil, aynı zamanda konutta kalabilme meselesi haline gelmiş durumda.

Barınmanın Geleceğini Bugünden Konuşmalıyız

Türkiye'de demografik yapı ciddi biçimde değişiyor. Aile yapıları dönüşüyor, doğurganlık düşüyor, tekil yaşam biçimleri yaygınlaşıyor. Bu yeni tablo, konut üretimini, arz tipolojisini, fiyat oluşumlarını ve kamusal barınma politikalarını yeniden düşünmeyi zorunlu kılıyor. Bugünün yatırım kararları, yalnızca bugünün verileriyle değil; gelecek on yılın demografik gerçekleriyle uyumlu şekilde şekillenmeli.