Aşamalı Mülkiyet Modeli Türkiye'de Uygulanabilir

Türkiye'de konut piyasası, son on yılda yalnızca fiyat ve kira artışlarının boyutuyla değil, erişilebilirlikteki hızlı bozulmayla da gündemin merkezinde. TÜİK ve OECD verilerine göre son 10 yılda konut fiyatları yaklaşık 21 kat, kiralar ise 15 kat arttı. Yakın zamandaki enflasyonist ortam, ihmal edilmiş arz politikalarıyla birleşince; yüksek finansman maliyetleri, gelir–fiyat dengesizliği ve boş konut stoku bugünkü sorunun başlıca nedenleri haline geldi.

Sahiplikten Kiracılığa Kayış

Türkiye'de ev sahipliği oranı 2016'da %59,7 iken 2024'te %56,1'e düştü. Aynı dönemde kiracı oranı %24,4'ten %28'e yükseldi. OECD ortalaması %70,9 seviyesindeyken Türkiye'nin bu tabloya gerilemesi küresel trendlerin de ötesinde bir hızla gerçekleşti. Hanelerin %84,8'i konut giderlerinin bütçelerini zorladığını belirtirken, kira yükü sadece dar gelirli haneleri değil, orta sınıfı da ciddi biçimde baskı altına alıyor. Diğer taraftan mevsimsel kullanım, yatırım amaçlı bekletme veya ikinci konut edinimi nedeniyle piyasaya girmeyen ve boşta atıl kalan stok, özellikle büyükşehirlerde fiyatları yukarı çeken görünmez bir bariyer işlevi de görüyor.

Kira Sorunu: TÜFE Bağımlılığı ve Döngüsel Çıkmaz

Türkiye'nin barınma sorunu yalnızca ev sahipliği üzerinden değil, kira piyasası üzerinden de derinleşiyor. Büyükşehirlerde kira bedelleri asgari ücretin iki katına yaklaşmış durumda. Burada temel sorun, kiraların TÜFE bağımlılığı ile belirlenmesi. 12 aylık ortalama TÜFE'ye endekslenen kira artışları, yüksek enflasyon ortamında ne ev sahibini ne de kiracıyı tatmin ediyor. Piyasa kirası ile yasal kira arasındaki makas açıldıkça tahliye baskıları artıyor, kayıt dışı sözleşmeler çoğalıyor ve mülkiyet ihtilafları derinleşiyor.

Ben bu döngüyü daha önce Dünya Gazetesi'nde yayımlanan “Penrose Merdiveni” yazılarımda anlatmıştım: Sürekli yukarı çıkan ama hiçbir yere varmayan bir merdiven gibi, kiralar artıyor ama sorun çözülmüyor. Bugün geldiğimiz noktada, o döngünün toplum üzerindeki yıkıcı etkilerini daha net görüyoruz.

Çözüm için önerim, çekirdek konut enflasyonu endeksi ile artışların belirlenmesi. TÜİK'in konutla doğrudan ilgili kalemlerini baz alacak, enerji ve gıda gibi oynak bileşenleri dışarıda bırakacak bir katsayı sistemi, hem ev sahiplerini hem kiracıları daha öngörülebilir ve adil bir zeminde buluşturabilir.

Uluslararası Örnekler: Türkiye İçin Dersler

Benzer sorunlarla boğuşan ülkeler farklı çözümler geliştirdi. İspanya'da kira artışları TÜFE yerine Ulusal Kiracı Endeksi'ne bağlandı ve “yüksek kira baskılı alan” ilan edilen bölgelerde sınırlamalar getirildi. Almanya'da “Mietpreisbremse” ile kira artışları bölgesel ortalamaya endekslendi; 10'dan fazla mülk sahibi olan ev sahiplerine ek yükümlülükler getirildi. Portekiz'de artış oranı, oynak kalemlerden arındırılmış özel bir enflasyon katsayısıyla belirleniyor. Singapur'da kamu, sadece satılık değil, kiralık konut üretiminde de doğrudan rol alıyor.

OIC üyesi ülkelerden örnekler de dikkat çekici. Malezya, “Rent-to-Own” modeliyle önce kiralama, ardından mülkiyete geçiş imkânı sunuyor. Bu model, özellikle ilk kez ev sahibi olacaklar için güvenli bir köprü işlevi görüyor. Endonezya, Rusunawa adı verilen dikey sosyal konutlarla işçiler ve öğrenciler için düşük kira imkânı sağlıyor. Fas'ta, sosyal konutun yalnızca satılık üretilmesi büyük bir kiralık boşluk yaratıyor. Mısır'da ise 1970'lerden kalan süresiz kontratlar piyasayı tamamen kilitlemiş durumda; ev sahipleri dairelerine yatırım yapmıyor, alıcı bulamıyor, kiracılar ise düşük fiyata oturmaya devam ediyor.

Bu örneklerin hepsi tek başına kopyalanamaz; ancak Türkiye için uyarlanabilir yönler fazlasıyla mevcut.

Finansal İnovasyon: Sertifikalar ve Proje GYF'ler

Ağustos 2025'te devreye alınan gayrimenkul sertifikaları, bu alanda yeni bir finansman enstrümanı olarak öne çıktı. Damla Kent projesinde halka arz edilen sertifikalara talep, arzın 1,87 katına ulaştı ve toplam ₺21,4 milyarlık satış gerçekleşti. Model, küçük yatırımcıya konuta erişim imkânı sunduğunu iddia etse de, gerçek etkisini ancak zaman içinde oluşacak kullanım ve talep davranışları gösterecek. Şimdilik kesin bir yargı için erken.

Sertifikaların yanı sıra proje bazlı GYF'ler de giderek önem kazanıyor. Teoride, yatırımcılardan toplanan fonun getirisi başarılı projeler üzerinden dağıtılması gerekirken, Türkiye'de kimi uygulamalarda finansman aracı ile yatırım aracı arasındaki çizgi bulanıklaşıyor. GYF'lerin gerçekten yatırımcıyı projeye ortak eden yapılar olması, erişilebilirlik politikalarıyla ilişkilendirilmeleri kritik.

Aşamalı Mülkiyet ve Kooperatif Modelleri

Uluslararası deneyimler, özellikle aşamalı mülkiyet (shared ownership) modelinin Türkiye için uygulanabilir olduğunu gösteriyor. İngiltere'de alıcı evin önce %25–50'sini satın alıyor, kalan pay için kira ödüyor; gelir arttıkça yeni pay satın alarak tam mülkiyete ulaşıyor. Türkiye'de genç haneler için benzer bir model, TOKİ veya belediyeler eliyle hayata geçirilebilir.

Ayrıca İsviçre ve Almanya'daki kooperatif konutları, maliyeti düşürürken uzun vadeli kira istikrarı sağlıyor. Bu model, hem piyasa dalgalanmalarından korunmayı hem de kolektif finansman gücü ile erişilebilirliği artırmayı mümkün kılıyor.

Sosyal Kiralık Konut: Kamu–Özel İşbirliği Modeli

Türkiye'de bugüne kadar sosyal konut üretimi büyük ölçüde satılık projeler üzerinden yürütüldü. Oysa barınma krizini hafifletmek için artık sosyal kiralık konutun gündeme alınması şart. Bu üretimi yalnızca kamuya bırakmak da sürdürülebilir değil. Daha önceki yazılarımda da vurguladığım gibi, kamu–özel sektör işbirliğiyle hayata geçirilecek “sosyal kiralık konut” modeli, Türkiye için en gerçekçi çıkış yollarından biri olabilir.

TOKİ'nin üretim kapasitesi, belediyelerin yerel planlama gücü ve özel sektörün finansman–uygulama esnekliği bir araya getirildiğinde; gençler, öğrenciler, mevsimlik çalışanlar ve güvencesiz haneler için erişilebilir kiralık konutlar üretmek mümkün hale gelir. Türkiye'nin önünde duran en kritik görev, bu ortaklık modelini kalıcı bir politika haline getirmektir.

Sonuç: Zaman Daralıyor

Türkiye, konuta erişilebilirlikte dünyanın en zayıf ülkelerinden biri olarak anılıyor. Eğer bu gidişat devam ederse, sadece konut piyasasında değil, toplumsal huzurda ve makroekonomik dengelerde de ciddi kırılmalar yaşanabilir.

Çözüm, birbirini tamamlayan adımlarla mümkün:

•    Arzı artırmak,
•    Gelir uyumlu finansman modelleri geliştirmek,
•    Sertifika ve GYF gibi enstrümanları erişilebilirlik odaklı kurgulamak,
•    Aşamalı konut edinimi ve kooperatif uygulamalarına akıl yormak,
•    Sosyal kiralık konutu kalıcı politika haline getirmek.

Türkiye, bu adımları hayata geçirirse bugünkü krizi yönetmekle kalmaz; geleceğin barınma ihtiyacını da güvenli, kapsayıcı ve sürdürülebilir bir zemine oturtur. Aksi takdirde, bugün umut bağlanan yenilikçi araçlar yatırım ürünü olarak kalacak, geniş toplum kesimleri için konuta erişim daha da zorlaşacaktır.